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Reajuste de Aluguel: como funciona e qual índice usar?

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Cálculo de Revisão de Aluguéis!

15,6 milhões de domicílios alugados no Brasil!

Foi essa a estimativa do IBGE na pesquisa nacional por amostra de domicílios contínua de 2022.

Dos quase 75 milhões de domicílios estimados no país, 21,1% são alugados.

Esses dados demonstram a importância do assunto deste post!

Quando se trata de locação, é normal a previsão de reajuste seguindo algum índice de correção monetária definido em contrato.

Muitos contratos ainda usam o IGP-M como parâmetro para o reajuste do aluguel.

Acontece que esse índice tem sofrido uma forte oscilação nos últimos anos, com impacto direto em locadores e locatários.

Com isso, uma discussão tem ganhado destaque: a possibilidade de reajuste no valor do aluguel pra baixo, por conta da deflação do IGP-M.

Mas afinal, será que dá pra diminuir o valor de um aluguel?

É isso que você vai descobrir hoje aqui no blog do CJ!

Olha só tudo o que você vai conferir por aqui:

  • O que é e como funciona o reajuste de aluguel
  • É possível diminuir o valor nominal do aluguel? E o reajuste negativo?
  • É possível o contrato de locação só prever reajustes positivos?
  • Como escolher o melhor índice de reajuste de aluguel?
  • E muito mais!

E tem mais: fica aqui até o final do post pra conhecer um jeito super prático e rápido de fazer o cálculo de revisão de aluguéis pra ajudar na ação ou negociação do seu cliente!

Pra já ter uma palinha, espia o jeito mais rápido e simples de fazer cálculos pra ações de aluguéis:

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Vem comigo!

O que é e como funciona o reajuste de aluguel?

O reajuste do aluguel de um imóvel é baseado nas taxas de inflação estabelecidas no contrato de locação.

O índice de reajuste pode ser pactuado livremente entre o locador e o locatário.

Esse reajuste não tem parcela fixa e sofre variações, de acordo com o prazo estabelecido no contrato pra correção do valor.

Ele costuma ser anual, a cada 12 meses de contrato.

O reajuste é um direito garantido ao locador pelo artigo 18 da Lei do Inquilinato.

Mas, como tudo no direito, existem regras e limites pra esse reajuste, e tanto o locador quanto o locatário devem estar atentos a essas regras.

Vem entender tudinho sobre elas!

É possível diminuir o valor nominal do aluguel?

Bora começar tirando a principal dúvida: não é possível ocorrer um reajuste negativo do aluguel que diminua o valor estipulado no contrato de locação.

Isso porque já foi decidido pelo STJ que o valor nominal da obrigação deve ser mantido.

Ou seja, o preço do aluguel que consta no contrato de locação não pode ser diminuído.

Isso só é possível em caso de um eventual aditivo contratual ou ajuste entre as partes.

Mesmo que o índice definido para o reajuste da locação sofra uma deflação, como foi o caso do IGP-M em 2023, não é permitido alterar o valor nominal da locação para um valor menor do que está no contrato.

Você deve estar se perguntando…

Mas, Eduardo, qual a base legal pra isso?

A base legal que sustenta essa decisão está no Recurso Especial nº 1265580/RS, em que o STJ decidiu o seguinte:

“PROCESSUAL CIVIL E ECONÔMICO. EXECUÇÃO DE SENTENÇA QUE DETERMINOU CORREÇÃO MONETÁRIA PELO IGP-M. ÍNDICES DE DEFLAÇÃO. APLICABILIDADE, PRESERVANDO-SE O VALOR NOMINAL DA OBRIGAÇÃO.1. A correção monetária nada mais é do que um mecanismo de manutenção do poder aquisitivo da moeda, não devendo representar, consequentemente, por si só, nem um plus nem um minus em sua substância. Corrigir o valor nominal da obrigação representa, portanto, manter, no tempo, o seu poder de compra original, alterado pelas oscilações inflacionárias positivas e negativas ocorridas no período. Atualizar a obrigação levando em conta apenas oscilações positivas importaria distorcer a realidade econômica produzindo um resultado que não representa a simples manutenção do primitivo poder aquisitivo, mas um indevido acréscimo no valor real. Nessa linha, estabelece o Manual de Orientação de Procedimento de Cálculos aprovado pelo Conselho da Justiça Federal que, não havendo decisão judicial em contrário, ‘os índices negativos de correção monetária (deflação) serão considerados no cálculo de atualização”, com a ressalva de que, se, no cálculo final, ‘a atualização implicar redução do principal, deve prevalecer o valor nominal’. 2.Recurso especial provido. (REsp 1265580/RS, Rel. Ministro TEORI ALBINO ZAVASCKI, CORTE ESPECIAL, julgado em 21/03/2012, DJe 18/04/2012)”

Também teve uma decisão do STJ no tema repetitivo 678, olha só:

“Aplicam-se os índices de deflação na correção monetária de crédito oriundo de título executivo judicial, preservando o seu valor nominal.”

Isso quer dizer então que mesmo que um contrato preveja um reajuste baseado em um índice que teve deflação, o valor do aluguel não vai diminuir?

Calma! Você vai descobrir a resposta dessa pergunta no próximo tópico!

Vem ver!

É possível ocorrer o reajuste negativo do aluguel?

Existe, sim, uma possibilidade de ter uma diminuição do valor do aluguel, mas só se o valor nominal do contrato for preservado.

O que acontece é que o STJ fala que não é possível haver a redução do valor nominal, ou seja, não é possível diminuir o valor estabelecido no contrato, como você viu antes.

Mas se já houve um reajuste positivo no contrato, é possível, sim, que o valor do aluguel diminua em decorrência da deflação do índice.

Quer ver um exemplo pra entender melhor?

A Maria Angélica tem um contrato de locação:

  • com aluguel no valor de R$ 2.000,00
  • com prazo de 30 meses
  • assinado em maio de 2021
  • com reajuste anual estabelecido pelo IGP-M

Em maio de 2022, o contrato foi reajustado positivamente pra R$ 2.293,10, devido à variação positiva do IGP-M no ano de 2022.

Só que, um ano depois, em maio de 2023, o contrato deve ser reajustado pra R$ 2.243,60, porque houve uma deflação de -2,16% no IGP-M.

Esse “reajuste negativo” é super possível, já que o valor nominal do contrato (R$ 2.000,00) está preservado.

Muitos advogados e locatários não se atentam a essa questão, então é importante você estar em dia com as informações pra conseguir o melhor negócio possível para o seu cliente.

É possível o contrato de locação só prever reajustes positivos?

Como boa parte das respostas pra tudo relacionado ao Direito: DEPENDE.

É possível, sim, que o contrato preveja que só seja usada a variação positiva do índice pra fins de reajuste do aluguel.

Inclusive, muitos contratos já preveem isso.

Acontece que existe uma discussão sobre a legalidade dessa aplicação.

Isso porque, segundo algumas correntes, essa cláusula pode causar um desequilíbrio na relação contratual entre as partes, o que vai contra o princípio do equilíbrio contratual.

Mas, Eduardo, o que significa esse equilíbrio contratual?

Você já vai entender.

O equilíbrio contratual implica que não haja uma desigualdade ou onerosidade excessiva entre as partes.

Pra isso, pode ocorrer uma intervenção do poder judiciário pra extinguir o contrato (no todo ou na parte que causa desequilíbrio) ou alterar o contrato de forma equitativa, pra restabelecer o equilíbrio entre as partes.

O Código Civil traz uma disposição sobre o assunto, olha só:

“Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.”

Tudo isso tem que ser levado em conta na hora de analisar o contrato de locação, assim como as cláusulas de reajuste do aluguel.

Algumas frentes defendem que se o contrato tiver uma cláusula expressa que indique que só a variação positiva do índice vai ser usada para o cálculo do reajuste, não é necessário falar em equilíbrio contratual.

Em meio a frentes que defendem opiniões opostas sobre o assunto, vem descobrir o que é recomendado!

O que é recomendado a locador e locatário sobre o reajuste de aluguel?

Como em toda boa relação, é bastante recomendável a negociação prévia da questão.

Procure o locador ou locatário, ou a imobiliária intermediária, pra levar a situação ao conhecimento da outra parte com antecedência.

Muitos locadores e locatários esperam a data do reajuste pra debater a questão.

Acontece que, em geral, quando esse debate acontece em cima da hora, acaba em confusão.

Nesses casos, o bom senso deve prevalecer.

É importante que locador e locatário tenham em mente qual o valor médio do aluguel na região para o tipo de imóvel ocupado.

Como em toda relação de mercado, a lei de oferta e demanda é o que vai definir o melhor ou pior cenário pras partes, porque vai afetar a predisposição pra que o locador encontre outro inquilino e o locatário encontre outro imóvel.

Vale lembrar que a situação inversa ocorreu durante a pandemia da COVID-19, quando o índice IGP-M disparou e acabou impactando no reajuste de aluguel de inquilinos Brasil afora.

Nessa época, a maioria dos proprietários negociou a manutenção dos valores de aluguel ou fez ajustes nos contratos, tanto pra manter a ocupação dos imóveis quanto pra diminuir os impactos da crise econômica e sanitária que o mundo vivia.

Passado o cenário pandêmico, é normal que haja uma retomada no reajuste do aluguel, já que foram 2 anos sem reajuste ou com reajuste abaixo da média.

Mas qual a maneira certa de fazer essa negociação?

O mais indicado é sempre ter toda a negociação documentada, de preferência por e-mail, pra gerar o contexto comprobatório caso a situação evolua pra uma demanda judicial.

Afinal, no Direito, agir com cautela nunca é demais!

Muitas relações locatícias são intermediadas por uma imobiliária que administra o imóvel.

Nesses casos, é importante comunicar tudo direto pra intermediadora, que deve agir de forma imparcial, já que atende aos interesses de ambas as partes.

Com uma comunicação clara e com antecedência e o processo de negociação documentado, as chances de êxito aumentam muito, e você evita dores de cabeça com relação ao imóvel.

Agora, vamos falar sobre os índices de correção monetária!

Fica por aqui que vai ter dica sobre o melhor índice para o reajuste de aluguéis. 😉

Como escolher o melhor índice de reajuste de aluguel?

Ao contrário do que muitos advogados acreditam, hoje em dia o IGP-M não é o índice mais indicado pra reajustar os contratos de locação.

Calma que você já vai entender o porquê!

O IGP-M (Índice Geral de Preços - Mercado) é divulgado todo mês pela Fundação Getúlio Vargas.

Ele tem seu indexador composto por uma cesta básica que contém outros 3 índices, com pesos diferentes na sua projeção, olha só:

  • 60% do IPA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo)
  • 30% do IPC (Índice de Preço ao Consumidor)
  • 10% do INCC (Índice Nacional de Custo da Construção)

Esse índice foi adotado pra reajuste dos contratos de locação no final dos anos 90, pra proteger o valor do aluguel diante da inflação, que era bem alta no Brasil.

Além disso, o IGP-M tem como vencimento o final do mês anterior, o que é excelente para os locadores, já que a maioria dos contratos de locação vencem no início do mês.

Além dos preços ao consumidor, o IGP-M mede a variação de preços com maior participação de atacado, na indústria e na agropecuária, além de uma participação na construção civil.

Embora o IGP-M seja o índice mais tradicional pra reajuste de aluguéis, ele pode trazer prejuízos na relação locatícia.

Isso porque ele tem sofrido uma grande oscilação por ser muito suscetível às variações de câmbio.

Então qual o índice pra revisões de aluguel mais recomendado no momento?

Em novembro de 2023, o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) se mostrou um índice mais sólido e seguro pra ser aplicado no reajuste dos valores de aluguel.

O IPCA é calculado pelo IBGE e serve de base pra políticas monetárias no Brasil.

Ele calcula os preços de produtos e serviços diversos cobrados de famílias com rendimento mensal de 1 a 40 salários mínimos, que moram em regiões metropolitanas como:

  • Belém
  • Fortaleza
  • Salvador
  • Porto Alegre
  • Goiânia
  • Recife
  • Belo Horizonte
  • Rio de Janeiro
  • São Paulo
  • Curitiba
  • Vitória
  • municípios de Brasília e Campo Grande

O IPCA apresenta variações muito mais controladas e menos agressivas ao mercado, o que contribui pra manutenção de uma relação locatícia estável.

A volatilidade do IGP-M nos últimos anos desafia locadores e locatários a achar um ponto de equilíbrio para o reajuste da locação.

É por isso que diversas frentes do Direito Imobiliário já substituíram o IGP-M pelo IPCA como índice padrão, e é essa substituição que recomendo pra você também! 😉

Conclusão

Hoje você entendeu um pouquinho mais sobre os índices de correção monetária e como eles impactam no reajuste do aluguel.

Depois da leitura deste post, você já sabe as respostas pra todas essas perguntas:

  • O que é e como funciona o reajuste de aluguel?
  • É possível diminuir o valor nominal do aluguel? E o reajuste negativo?
  • É possível o contrato de locação só prever reajustes positivos?
  • Como escolher o melhor índice de reajuste de aluguel?
  • E muito mais!

Agora que você já está com tudo isso na ponta da língua, vem a melhor notícia!

O CJ tem o Cálculo de Revisão de Aluguéis pra ajudar na sua ação ou negociação!

No Cálculo de Revisão de Aluguéis do CJ, você consegue simular diversos cenários, que vão te ajudar a encontrar o melhor direito para o seu cliente!

Então, não deixe de testar o cálculo pra ter o panorama certo para o caso do seu cliente!

Me conta aqui nos comentários: qual a sua experiência com os reajustes de aluguéis? E o cálculo no CJ, você já fez?

Vou adorar saber!

Abraços e até mais!

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