Simulador de distrato de imóvel na planta, online e grátis

Distrato de imóvel na planta: quanto recebo de volta?

Quem compra apartamento na planta, paga parcelas e depois precisa desistir costuma receber da construtora uma planilha difícil de conferir. Este simulador de distrato de imóvel na planta mostra, de forma gratuita e sem cadastro, quanto a lei indica devolver, quanto a construtora costuma oferecer e a diferença em disputa.

Como usar

1. Escolha o cenário: incorporação, loteamento, atraso da obra ou contrato anterior a 28/12/2018.
2. Informe o valor do contrato, o total pago e as datas.
3. Preencha corretagem, multa e, se houver, posse e fruição.
4. Clique em Calcular quanto devo receber.
5. Compare as três leituras (construtora, lei literal e STJ em relação de consumo).
6. Leia o prazo de pagamento, os alertas e a memória de cálculo.

O que a Lei 13.786/2018 mudou

Antes do distrato imóvel na planta era regido sobretudo pela jurisprudência (Súmula 543 do STJ). A Lei do Distrato passou a prever o que pode ser descontado na devolução de valores pagos: corretagem destacada, cláusula penal, taxa de fruição e encargos, com tetos e prazos definidos.

O que a construtora pode reter

• Corretagem — só se estiver destacada no contrato e no quadro-resumo.
• Multa de distrato (cláusula penal) — em regra até 25% da quantia paga; até 50% com patrimônio de afetação (discutido no STJ em relação de consumo).
• Taxa de fruição — se houve entrega das chaves.
• IPTU, condomínio e encargos previstos no contrato.

Por que a conta da construtora quase nunca bate com a da lei

A construtora muitas vezes aplica a multa sobre o valor total do contrato, usa percentual acima do teto ou abate corretagem sem destaque. A lei manda calcular a multa sobre a quantia paga e limita as retenções ao que foi efetivamente pago (art. 67-A, §4º). Daí os três números diferentes.

Quando a devolução é integral

• Atraso da obra além do prazo e da tolerância (art. 43-A).
• Arrependimento em até 7 dias em contrato assinado em estande ou fora da sede (art. 67-A, §10).
• Ausência de quadro-resumo não corrigida no prazo (art. 35-A, §1º).

O que o STJ vem decidindo

Em dezembro de 2025, a 3ª Turma (REsp 2.207.712/SP) entendeu que, em relação de consumo, o CDC prevalece e o teto de retenção segue em 25% mesmo com patrimônio de afetação. A 4ª Turma (REsp 2.104.086) admitiu multa e taxa de ocupação em lote não edificado sob a Lei do Distrato. O tema dos 50% pode ser afetado como recurso repetitivo.

O que esta ferramenta não faz

• Não corrige valores parcela a parcela pelo índice do contrato (só aceita um fator de atualização opcional).
• Não lê o contrato nem o quadro-resumo.
• Não calcula juros de mora, danos morais nem honorários.
• Não decide se a cláusula é abusiva: mostra o que a lei diz e o que os tribunais vêm decidindo.

Para correção monetária e juros, use a atualização monetária e a calculadora de juros.

Perguntas frequentes

Posso desistir do imóvel na planta? Sim. Nos contratos a partir de 28/12/2018 vale a Lei 13.786/2018; nos anteriores, a Súmula 543 do STJ.

Quanto perco se desistir? Em regra até 25% da quantia paga (ou até 50% com patrimônio de afetação, tema controverso no STJ em relação de consumo), além de corretagem destacada, fruição com posse e encargos.

A construtora pode reter 50%? A lei permite com patrimônio de afetação; a 3ª Turma do STJ (REsp 2.207.712/SP) limitou a 25% em relação de consumo.

O que é taxa de fruição? Remuneração pelo uso após as chaves — em geral 0,5% a.m. na incorporação e 0,75% no loteamento. Sem posse, não cabe.

Quanto tempo demora para receber? Até 30 dias após o habite-se (com afetação), até 180 dias do distrato (sem afetação), 60 dias no atraso com resolução, ou imediato na Súmula 543.

Vale a pena vender o contrato em vez de distratar? Compare o valor estimado de devolução com propostas de cessão e os custos de cada caminho.

E se a obra atrasou? Além da tolerância, o art. 43-A permite devolução integral ou indenização de 1% a.m. sobre o valor pago.

Preciso de advogado? Não é obrigatório para simular, mas a conferência do contrato e da planilha da construtora costuma exigir orientação jurídica.

Aviso legal

Simulação indicativa, baseada nos dados informados. Não substitui a análise do contrato, perícia ou cálculo judicial. Para o cálculo completo com correção parcela a parcela e PDF, use o módulo Cível do Cálculo Jurídico.