Sair do aluguel e conquistar a casa própria é o maior sonho de milhares de brasileiros.
Por isso, fazer contratos de compra e venda de imóveis ainda na planta parece o melhor dos mundos!
Só que é comum acontecer 2 coisas (bem complicadas):
ou
E se uma destas 2 coisas entra no jogo, entra em campo também o famoso distrato imobiliário.
Isso mesmo! A anulação de um contrato de compra e venda de imóvel.
Afinal, muitas vezes, o distrato é a única forma de resolver o conflito entre comprador e imobiliária/incorporadora.
Mas, cá entre nós, cancelar um negócio nem sempre é uma tarefa fácil.
É por isso que, embora muitos colegas fechem os olhos pro tema, dominar o assunto é essencial na vida do advogado civilista.
Até porque, o mercado pra esse tipo de ação está super em alta após a pandemia.
Pensando nisso e em te ajudar a conhecer o tema de cor e salteado, que preparei esse guia pra você.
Aqui você vai descobrir:
Pois é! Você vai sair da leitura com tudo que precisa pra prospectar clientes e já partir pra ação de distrato de imóveis.
Aí só vai precisar de um programa que facilita sua atuação e te ajuda a chegar em mais clientes, com mais qualidade, como fez o Advogado Danilo Fornazari:
Gostei, quero começar o teste agora
Agora, pra começar, já tenho uma surpresa quentinha que acabou de sair do forno.
Aposto que seus olhos vão brilhar…
Antes de qualquer coisa, uma ótima notícia pra você. Pode preparar os confetes e comemorar!
Existe uma forma muito rápida e fácil de fazer o cálculo de distrato!
É que no CJ você consegue calcular os valores corrigidos, considerando as parcelas pagas e o valor da multa no caso de distrato, de acordo com o índice de correção escolhido.
Olha que demais!
No programa é possível:
Desta forma, dá pra descobrir qual o valor corrigido do imóvel e das parcelas pagas, além do valor da multa pelo distrato.
Assim, como em um passe de mágica, você consegue calcular qual o valor que seu cliente tem direito de receber de volta quando do distrato do contrato.
E todas essas informações vêm em um relatório incrível que você pode anexar na petição inicial pra mostrar para o juiz.
Não é sensacional?
Com o programa do CJ, você poupa tempo e dinheiro e tem a certeza de um resultado seguro e confiável.
Aí sobra mais tempo pra prospectar ainda clientes e fazer aquele atendimento de primeira qualidade.
Agora que você já está por dentro dessa super novidade, vem comigo, entender todos os detalhes desse tema tão importante no universo do direito cível.
Ações contra imobiliárias, construtoras e incorporadoras estão super em alta, como é o caso da de distrato.
Nos últimos anos, os atrasos exagerados na entrega de imóveis fizeram com que muitos consumidores fossem atrás do seu direito de rescindir o contrato.
Por isso, o que falta são clientes que, às vezes, nem sabem que podem fazer um distrato e, muito menos, o que é necessário pra receber o dinheiro que foi pago.
Então pode acreditar: se você ainda não faz ações de distrato no seu escritório, você tá comendo bola!
A oportunidade tá batendo na sua porta e você só precisa agarrar.
E pode ter certeza que com a ajuda deste post e do CJ, isso vai ser molezinha. Vem ver!
Bom, o distrato imobiliário nada mais é do que a rescisão do contrato celebrado.
Olha só, quando o seu cliente compra um imóvel, ele assina um contrato de compra e venda, certo?
O distrato é simplesmente o desejo das partes de desistir do que foi pactuado.
Ele acontece quando as partes envolvidas na negociação decidem resolver o contrato e suas obrigações.
Na prática, é desfazer o que foi acordado na compra de um imóvel em regime de incorporação imobiliária ou loteamento, com o cancelamento do contrato.
Trocando em miúdos: distrato é a desistência de uma aquisição imobiliária antes da quitação total do imóvel.
E olha, a decisão pra rescisão do acordo pode ser tanto da incorporadora quanto do comprador.
É importante ficar claro pra você que como resultado a gente sempre vai ter o chamado “ressarcimento”.
Ou seja, devolução total ou parcial do valor pago, através de multas ou outros meios, a depender de quem deu causa à rescisão contratual.
Mas essa situação só foi regulamentada em lei no final de 2018.
Já, já você vai entender isso melhor.
Antes, é importante conhecer os motivos que podem levar a um distrato imobiliário.
Existem alguns motivos que podem causar o distrato imobiliário.
Inclusive, é um tipo de ação jurídica muito comum na área cível.
Segundo dados da Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), o número de quebra de contrato de compra de imóveis aumentou 33% no primeiro trimestre de 2022.
Bom, mas olha só quando pode acontecer o distrato imobiliário:
Um ponto relevante é que, muitas vezes, esse tipo de rescisão é mencionado no contrato de venda do imóvel em cláusulas que definem a impossibilidade de desistência do negócio…
Mas a lei permite o distrato imobiliário e o ressarcimento, então as cláusulas abusivas são nulas.
Então, muita atenção aqui: se seu cliente passar por alguma das situações que conheceu aí em cima, o distrato imobiliário é um serviço perfeito pra você oferecer pra ele.
Ah, e é um serviço que pode ser tanto extrajudicial quanto judicial, a depender do caso de cada cliente.
Só que tem um detalhe muito importante que você precisa analisar: a data de assinatura do contrato.
Talvez você se pergunte:
Mas Ana Cecília, por qual motivo a data em que meu cliente fechou o contrato é importante na hora do distrato?
A resposta é simples: a depender da data, a nova Lei de Distrato não pode ser aplicada.
Conheço muitos colegas advogados que não sabem esse pulo do gato.
Mas não se preocupe, pois no próximo tópico vou te explicar timtim por timtim do que você precisa saber sobre a nova legislação.
Vem comigo!
Lembra que a gente comentou que, até o final de 2018, o distrato imobiliário não era formalizado legalmente?
Pois então! Quando ocorria a possibilidade de cancelar o contrato de compra e venda do imóvel, os consumidores e as empresas precisavam procurar a justiça pra resolver o problema.
Antes, as questões referentes ao distrato imobiliário eram definidas de acordo com a jurisprudência brasileira.
Dessa forma, a maioria dos juízes decidiam que, a retenção pelas empresas do setor imobiliário podia ser, no máximo, 25% do valor pago no caso de desistência do contrato.
Mas aí, em 27 de dezembro de 2018, foi publicada a Lei 13.786/18 que regulamenta o distrato imobiliário.
Mas tem um porém…A lei só pode ser aplicada pra contratos assinados a partir da data em que ela foi publicada e entrou em vigor, ou seja, 27/12/2018.
Assim, pra contratos assinados antes disso, a aplicação das regras acontece conforme a jurisprudência dos tribunais e depende da análise do caso concreto.
Além disso, ela só é válida para distratos (bilaterais) e resilições unilaterais de contratos de incorporação imobiliária, de imóveis na planta, em condomínios ou loteamentos.
Anotou aí?
Se ainda não, busca papel e caneta pra registrar porque estes dois detalhes são muito importantes e você precisa ficar de olho!
Bom, e sobre as mudanças da nova lei, existem 4 destaques:
Bora falar de cada uma das principais mudanças trazidas pela nova legislação?
Com a nova legislação, o percentual do valor pago que a empresa do ramo imobiliário pode reter a título de multa contratual aumentou.
Quando o consumidor não quiser mais ficar com o imóvel, o pagamento da multa será desse jeitinho aqui:
A devolução de 50% dos valores será feita só depois de 30 dias da emissão do “habite-se”.
Já a devolução dos valores com multa de 25% para empreendimentos sem patrimônio afetado vai ocorrer em 180 dias depois do distrato.
Antes da publicação da Lei do Distrato, o percentual da multa era decidido pela jurisprudência e variava entre o mínimo de 10% e o máximo de 25% do valor pago pelo consumidor.
A nova legislação também permite que as construtoras possam atrasar em até 180 dias a entrega do imóvel sem serem penalizadas.
Quando esse período acabar, o comprador pode realizar o distrato imobiliário e tem direito a receber todos os valores que foram pagos (100%), com atualização monetária, no prazo de 60 dias após a realização do distrato.
Mas, se mesmo com o atraso, o consumidor quiser ficar com o imóvel, a empresa precisa pagar uma indenização no valor de 1% do que já foi pago pra cada mês de atraso.
A lei torna obrigatório que no contrato de compra e venda tenha um “quadro resumo”.
No resumo devem conter algumas informações básicas do contrato de compra e venda do imóvel. São elas:
Se o quadro não tiver todos esses dados listados na lei, a empresa tem um prazo de 30 dias pra corrigir.
Caso não realize, o consumidor pode realizar o distrato imobiliário.
Se o contrato foi realizado fora da sede da empresa imobiliária, a nova lei permite que o consumidor faça o uso do seu direito de arrependimento, durante o prazo de 7 dias.
Quando isso ocorrer, os valores pagos antecipados devem ser devolvidos, inclusive a comissão de corretagem, impostos, taxas de aluguel e condomínio.
Ah, e pra isso acontecer, o consumidor precisa mostrar o arrependimento com uma carta registrada, com aviso de recebimento.
Pra ficar mais fácil de visualizar as mudanças, preparei uma tabelinha pra você, olha só:
Percebeu só como foram muitas mudanças? E que tudo depende da data de assinatura do contrato?
Pois é! E lembre também que a lei não pode ser aplicada aos contratos que foram assinados antes de sua promulgação, segundo entendimento do STJ.
Por falar nisso, é bem por esse motivo que, usar um programa de cálculos como o CJ pra fazer um distrato imobiliário pro seu cliente, é fundamental!
Imagina só o tempo que você vai perder analisando a data de assinatura e vendo qual é a regra aplicada naquele contrato, se vai acontecer ou não retenção.
Fora que, fazer tudo isso e os cálculos com papel e caneta deixam margem pra vários errinhos.
No CJ, todos esses pontos são analisados automaticamente.
E mais! Você ainda obtém um relatório incrível de quanto do valor do seu cliente vai ficar retido com a empresa imobiliária e o quanto ele vai poder ressarcir.
Testa o cálculo de distrato de imóveis do CJ e depois me conta aqui nos comentários se facilitou ou não a sua vida.
Ah, e se você ficou com a pulga atrás da orelha pra saber como o distrato acontece, continua aqui comigo que vai valer a pena!
Bom, existem dois tipos de distratos imobiliários.
Os dois tem uma coisa em comum: ambos precisam conter o cálculo do valor que será retido e do valor que será devolvido ao consumidor.
Daí já dá pra entender a importância que é ter um software de cálculos pra te ajudar, né?
Bom, mas vamos lá! Saiba que o distrato pode acontecer de forma extrajudicial e judicial, tudo depende do caso do seu cliente. Dá uma olhadinha!
A forma extrajudicial acontece quando o comprador e a incorporadora/construtora/imobiliária chegam de forma amigável a um acordo pra desistência da compra do imóvel e o valor a ser devolvido.
O processo aqui é facilitado…
Ele pode ser feito inclusive por um adendo contratual de distrato ou um termo de acordo entre as partes.
Aí é necessário só que o juiz homologue o acordo, pra garantir que ele será cumprido e que todos os direitos dos seus clientes estão sendo respeitados.
Ah, e pra esse caso, olha só quais são os documentos necessários:
A modalidade judicial acontece quando não existe acordo entre o comprador e a incorporadora/construtora/imobiliária sobre a rescisão do contrato e os valores a serem devolvidos.
Aqui o Poder Judiciário precisa agir pra fazer resguardar os direitos de todos os envolvidos e solucionar o conflito.
Você vai precisar demonstrar no processo todo o direito do seu cliente de fazer o distrato e o que deu causa ao pedido
Isso vai ser preciso pra que todos os valores e indenizações que seu cliente tenha direito sejam entregues.
Pra este caso, esses são os documentos necessários:
Ah, e não esquece que você vai precisar analisar o caso do seu cliente a fundo pra descobrir qual é a melhor opção pra ele.
As ações de distrato de imóveis estão à sua espera…
Isso mesmo! O mercado pra esse tipo de ação está bombando.
Afinal, como você viu no post, só no ano de 2022 já houve um aumento de 33% nos processos envolvendo rescisão de contratos de compra e venda.
Mas não foi só isso que conheceu por aqui…
Você descobriu também que a nova legislação trouxe mudanças significativas que impactam no valor a ser devolvido ao seu cliente no caso de desistência do negócio.
E que, pra isso, é muito importante analisar a data em que o contrato foi assinado e o motivo do distrato, pra conseguir aplicar as regras de multa e devolução certas.
Mas não parou por aí!
Você também viu que existe uma solução incrível pra não perder tempo analisando contratos e fazendo cálculos com papel e caneta: o cálculo de distrato imobiliário do CJ.
Com ele, independente da data de assinatura do contrato, rapidamente, você consegue calcular o valor que ficará retido a título de multa e o que será devolvido ao seu cliente.
É muita facilidade, não é mesmo?!
Então, se você assina o CJ, já pode começar a prospectar clientes e oferecer mais esse serviço no seu escritório.
E se você ainda não assina o programa, faça o teste gratuito e veja na prática como ter um software de cálculos te ajuda a poupar tempo e dinheiro.
Bom, vou ficando por aqui, mas aproveita e me conta nos comentários como foi sua experiência nas ações de distrato e com o cálculo do CJ.
Compartilhe também quais outros temas você quer ver por aqui.
Abraços e até a próxima.
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Advogada (OAB/MG 193.858) especialista em Processo Civil e fascinada pelas áreas Cível e Tributária.
Atua na produção de conteúdo do CJ. Ela ama assistir séries e ler romances, principalmente quando está acompanhada de uma taça de vinho.
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