Cível

Ações de Aluguéis: O que é preciso pra ajuizar e como calcular

Baixe o bônus do CJ

E algumas petições de presente

30 Petições Previdenciárias usadas em casos reais que deram certo

O inquilino deixou de pagar o aluguel e precisa urgente de um advogado! E agora?!

Agora é você que vai o ajudar e, com isso, trazer muito retorno pro seu escritório!

A verdade é que casos de cobrança e execução de contratos de locação sempre foram comuns.

Mas olha, depois da pandemia e com a crise financeira não faltam clientes com esse tipo de demanda!

É por isso que eu sempre afirmo que ações que envolvem aluguéis são uma excelente oportunidade de aumentar a receita do seu escritório.

Mas pera aí, você sabe como preparar a ação e agarrar esse leque imenso de clientes?

Ou pior, já domina como elaborar e apresentar os cálculos?

Se as respostas pra essas perguntas foram “não”, não precisa desesperar!

Com esse post super prático você vai conseguir trabalhar esse tipo de ação no seu negócio com uma frequência que jamais imaginou.

Olha só o que vem aí:

  • As 2 principais ações em casos de aluguéis: Cobrança e Execução!
  • Estudo de caso: Como fazer o cálculo de Aluguéis na Prática!
  • Bônus: Modelo de Petições!

Com tudo isso, você vai descobrir de forma rápida e fácil tudo que precisa saber pra orientar o seu cliente no momento da ação.

Ah, e mais…

Pra garantir seu sucesso nessa área, vou te mostrar o passo a passo dos cálculos e ainda apresentar um estudo de caso pra fechar com chave de ouro.

E de quebra ainda tem um super presente ao final do post. Se segura que já já vai saber como acessar 2 modelos de petições para os dois tipos de ação mais recorrentes no tema aluguéis.

Pronto pra dar aquele UP nos seus lucros?

Então vamos nessa!

As 2 principais ações em casos de aluguéis: Execução e Cobrança!

Se a mensagem de texto cordial e a notificação extrajudicial ao inadimplente foi sem sucesso, esquece!

As medidas cabíveis precisam entrar em ação, literalmente.

E aí, você sabe dizer ao cliente quais medidas judiciais são necessárias?

Preocupa não que aqui eu vou comentar sobre as duas mais recorrentes: a ação de cobrança e a execução, combinado?

Se você quiser saber o A a Z sobre a Ação de Despejo, Ação de Consignação de Aluguel e Acessórios e Ação Revisional, é só dar um pulinho neste post aqui.

Mas volta pra cá depois hein, porque agora você vai conhecer tudo sobre as ações de aluguéis que mais aparecem na prática.

Vem ver!

1 - Ação de Execução de Aluguel: rápida e eficiente!

Anota aí: se o seu cliente tem um contrato de aluguel todo bonitinho e assinado, ele tem o que se chama no direito de título executivo extrajudicial.

E não sou eu que digo isso hein!

O próprio CPC elenca sobre o que é considerado títulos executivos extrajudiciais, e entre eles está o contrato de locação (art. 784, VII, CPC).

Ana, mas o que isso significa na prática?

Agilidade, não existe melhor palavra pra definir essa resposta.

Isso porque quando o contrato de locação do seu cliente é um título executivo, o juiz pode de imediato intimar a parte devedora pra pagar a dívida em 3 dias.

Nesse caso, o devedor só fica com 3 opções:

  1. Concordar e pagar a dívida em 3 dias
  2. Discordar e apresentar os valores que entende como devido em 15 dias
  3. Não pagar e ser executado

Assim, você vai usar a ação de execução toda vez que o seu cliente (credor):

  • tiver um título executivo extrajudicial (o contrato de locação assinado pelo devedor e testemunhas)

+

  • precisa exigir o pagamento de débitos locatícios

Ficou mais claro agora?

Identificou que o caso é de execução, segue pra documentação.

E nem se preocupe porque eu já separei tudo que você precisa pedir.

Confira a seguir.

Quais documentos apresentar na Petição Inicial da Ação de Execução de Aluguel?

Simples. Anota aí:

  • Procuração ad judicia
  • Contrato de Locação
  • Documentos pessoais do locador e locatário
  • Comprovação dos aluguéis ou encargos em atraso
  • Conversas que comprovem a comunicação da inadimplência
  • Cálculo discriminado dos aluguéis em atraso

Dica: De preferência peça ao cliente o envio dos documentos digitalizados. Se não for possível, faça um recibo listando tudo que ele te entregou e, da mesma forma, faça isso na hora de devolver.

Mas não para por aí. Vamos ver tudo que dá pra cobrar nessa ação, pra não ficar nenhum detalhe de fora hein!

O que cobrar na Ação de Execução de Aluguel?

Simples! Todos os valores em aberto, inclusive os encargos.

Pra facilitar, observe com o cliente na entrevista se alguns desses itens estão em atraso:

  • Aluguéis
  • Condomínio
  • Água, Luz ou Gás
  • IPTU

Essas são as cobranças mais comuns em ações de execuções, mas lembre que no contrato podem ter outros valores ajustados e que também podem ser executados.

Por isso, sempre dê uma olhadinha no contrato com calma ;)

Prontinho. Você sabe que a ação de execução serve muito bem quanto o seu cliente tem um título e que é uma forma rapidinha de cobrar diversos valores.

Mas, e se ele não formalizou contrato algum (não tem o título)? Dá pra cobrar algo?

A resposta você confere comigo no próximo tópico. Vem ver!

2 - A ação de cobrança de aluguel: demora mais, mas funciona!

O cliente chega e diz: “não tenho contrato de locação”. “Fiz tudo na base da amizade, ou seja, na palavra”.

A boa notícia: nem tudo está perdido!

Claro que o melhor dos mundos seria propor a ação executiva pra receber rápido os aluguéis em atraso e encargos.

Só que como o seu cliente não tem o contrato (título), essa alternativa não existe pra ele.

Mas antes de qualquer decisão, pense direitinho qual vai ser a melhor estratégia para o seu cliente.

Isso porque você pode ajuizar:

  • Uma ação de despejo por falta de pagamento

ou

  • Uma ação despejo por falta de pagamento com cobrança dos aluguéis e encargos

ou

  • Uma ação de cobrança pura e simples

Ana, isso faz alguma diferença?

Faz sim, no tempo que a ação vai tramitar.

Lembre: menos é mais! Melhor um pássaro na mão, que dois voando!

Então dá pra ajuizar uma ação mais simples como a de despejo e obter o resultado esperado (que é a desocupação do imóvel) mais rápido, se esse for o desejo do cliente e ele tiver o contrato de locação.

Mas cuidado! Imagine agora que o seu cliente quer receber só os aluguéis e encargos em atraso e não quer despejar o inquilino.

Só que tem um porém: ele não tem contrato de locação formalizado por escrito, só verbal.

Neste caso específico, a solução é a ação de cobrança pura e simples.

Vamos ver como ela funciona? Bora lá!

Quais documentos apresentar na Petição Inicial da Ação de Cobrança de Aluguel?

A petição inicial da ação de cobrança de aluguéis deve ser acompanhada por esses documentos:

  • Procuração ad judicia
  • Documentos pessoais do locador e locatário
  • Comprovação dos aluguéis ou encargos em atraso
  • Conversas que comprovem a comunicação da inadimplência e também da locação
  • Cálculo discriminado dos aluguéis em atraso

E atenção hein! Você pode e deve solicitar a prova documental e testemunhal, já que neste caso não existe nenhuma documentação formal da dívida.

O que cobrar na Ação de Cobrança de Aluguel?

Fácil. O pagamento da dívida.

Lembre que na ação de cobrança primeiro o juiz deve reconhecer a obrigação entre credor e devedor, já que o contrato “não” existe formalmente.

Neste caso, a ação deve ser voltada todinha ao pedido de reconhecimento de que o seu cliente tem direito a receber aquele crédito.

Dica Importante: Anexe na ação uma descrição detalhada da dívida, com todos os valores que compõem o débito. E lembre de pedir ao juiz pra fixar juros e correção monetária.

O Cálculo de Aluguéis: solução rápida e prática!

Agora que você já tem na bagagem quase tudo pronto pra ajuizar essa ação, chegou a parte boa!

Quanto mais transparente for o seu cálculo, maiores são as chances de sucesso na sua ação.

Então, na hora de apresentar os cálculos, lembre de incluir:

  • O valor dos aluguéis em atraso
  • O valor dos acessórios em atraso
  • A multa moratória
  • Os juros de mora

Os honorários e as demais despesas processuais você coloca nos pedidos, mas não nos cálculos, combinado?

Bom, e agora vem a melhor parte: uma dica esperta de adv pra adv!

Não há nada mais essencial que um software de cálculos pra essa ação!

Aqui no CJ, por exemplo, eu faço esse cálculo em alguns segundos e ainda saio com um relatório lindinho pra já inserir na petição inicial.

Isso é uma salvação! Afinal, como viu aqui comigo no post, é requisito básico apresentar os cálculos quando o assunto é aluguéis

Eu garanto que com a ferramenta certa você poupa horas de trabalho e evita errinhos bobos que sempre acontecem quando não dá pra contar com a tecnologia.

E pensa que acabou?

Na na ni na não! Surpresas não faltam por aqui hehe.

Estudo de caso: Como fazer o cálculo de Aluguéis na Prática!

Se gostou deste post, você vai adorar este estudo de caso que preparei pra você.

Ele mostra todo o passo a passo de como realizar o cálculo de aluguel na prática. É uma mão na roda como você não vai ver em nenhum outro lugar.

Olha só:

E pra fechar com chave de ouro, dá só uma olhada em tudo que o CJ oferece pra aproveitar bem essa oportunidade:

Dá só uma olhada no resumo de tudo que o CJ oferece pra aproveitar bem essa oportunidade:

  1. Um Artigo prático completo sobre o assunto, que explica:
    1. A Lei do Inquilinato
    2. 5 elementos que não podem faltar nos contratos de locação
    3. Como cobrar os aluguéis em atraso, como tipos de ação, requisitos, documentos necessários e muito mais
    4. Como fazer o cálculo de aluguéis
  2. Vídeos demonstrando o passo a passo do cálculo no CJ
  3. Suporte técnico com especialistas pra auxiliar nos cálculos
  4. 📃 Modelos de Petições de diversas áreas, entre eles:
    1. Ação de Cobrança de Aluguéis
    2. Ação de Despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança dos aluguéis e encargos
  5. E o mais importante! 😉 Um software completo de cálculos que já apresenta o relatório prontinho pra anexar na ação

Pode apostar: É só reunir as informações valiosas que estão nesses materiais e correr pra aproveitar essa oportunidade.

Ah, e como prometido, chegou a hora do presentão do CJ pra você deslanchar com ações de aluguel!

Bônus: Modelo de Petições para ações de aluguel!

Ah, quem não adora um modelinho de petição organizadinho atualizado, não é mesmo?!

Ter uma base é sempre muito bom e poupa tempo precioso de pesquisa!

Foi por isso que separei 2 modelinhos que podem dar aquela mãozinha na hora de preparar as ações:

  • Ação de Execução de aluguéis e encargos não pagos
  • Ação de Cobrança de Aluguéis

Pra acessar os dois modelos, é só dar uns cliques aqui.

E caso você precise de algum outro modelo específico, deixe nos comentários qual é o assunto que mais deseja.

O CJ já disponibiliza para os assinantes um banco de petições enorme nas áreas cível, tributária, trabalhista e previdenciária. Você sabia disso?

Pois é, fica a dica porque é maravilhoso!

E não pensa que acabou não hein, por último fiz um quadrinho de Súmulas bancárias pra ninguém botar defeito hehe.

Ele vai ser muito útil na hora da petição. Tenho certeza que você vai adorar.

Conclusão

Adicionar um cálculo cível de aluguéis no seu escritório pode aumentar a sua receita!

Aqui você viu direitinho o motivo e ainda descobriu exatamente qual tipo de ação direcionar pra cada caso concreto.

Afinal, você viu neste post comigo:

  • Quais documentos apresentar na Petição Inicial da Ação de Execução de Aluguel e da Ação de Cobrança de Aluguel
  • O que cobrar nessas duas ações
  • Como fazer os Cálculos de Aluguéis
  • Como acessar um super presente: modelos de petições organizadinhos e bem fundamentados

Depois de conferir tudo isso, você já tem as ferramentas que precisa pra atrair e manter clientes deste mercado imobiliário que está tão aquecido.

Até os cálculos você já domina!

Só vai precisar de uma ajudinha do Cálculo Jurídico pra calcular com precisão e não passar nenhum perrengue

E se ainda ficar uma dúvida na hora, você vai ter todo o apoio de um suporte de especialistas pra te auxiliar e os mais variados tipos de modelos de petições.

Não é demais?!

É por isso que eu foco em me especializar na matéria e entender só a essência do cálculo, porque o restante o CJ faz pra mim.

Contar com um software é mais produtivo, assertivo e tem um melhor custo benefício.

Eu valorizo o meu tempo, afinal ele é o maior ativo do meu escritório.

Por isso, te recomendo o programa. Afinal, sei que o tempo também é ouro no seu dia a dia. Não dá pra perder ele com cálculos, quando você poderia estar advogando, não é mesmo?!

Pois é… Mas bom, mas vou ficando por aqui.

Se você ficou com alguma dúvida sobre o tema ou quer compartilhar algum caso que passou pelo seu escritório, conta aqui pra mim nos comentários.

Vou amar bater um papo com você!

O CJ é o software de cálculos para advogados feito pensando em produtividade.
O CJ acaba com a dor de cabeça dos cálculos e te dá mais tempo para advogar e ganhar mais dinheiro. Faça hoje um teste com garantia de dinheiro de volta e comprove.

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