Está sem tempo de ler agora? Então que tal apertar o play pra ter a experiência de ouvir este post em áudio? 🎧
O inquilino deixou de pagar o aluguel e precisa urgente de um advogado! E agora?!
Agora é você que vai o ajudar e, com isso, trazer muito retorno pro seu escritório!
A verdade é que casos de cobrança e execução de contratos de locação sempre foram comuns.
Mas olha, depois da pandemia e com a crise financeira não faltam clientes com esse tipo de demanda!
É por isso que eu sempre afirmo que ações que envolvem aluguéis são uma excelente oportunidade de aumentar a receita do seu escritório.
Mas pera aí, você sabe como preparar a ação e agarrar esse leque imenso de clientes?
Ou pior, já domina como elaborar e apresentar os cálculos?
Se as respostas pra essas perguntas foram “não”, não precisa desesperar!
Com esse post super prático você vai conseguir trabalhar esse tipo de ação no seu negócio com uma frequência que jamais imaginou.
Olha só o que vem aí:
Com tudo isso, você vai descobrir de forma rápida e fácil tudo que precisa saber pra orientar o seu cliente no momento da ação.
Ah, e mais…
Pra garantir seu sucesso nessa área, vou te mostrar o passo a passo dos cálculos e ainda apresentar um estudo de caso pra fechar com chave de ouro.
E de quebra ainda tem um super presente ao final do post. Se segura que já, já vai saber como acessar 2 modelos de petições para os dois tipos de ação mais recorrentes no tema aluguéis.
Mas se você gosta de spoilers, logo de cara, já vou dar a solução calcular de forma simples e rápida pra centenas de clientes que estão buscando uma solução jurídica pra problemas com aluguéis:
Gostei, quero começar o teste agora
Mas e aí, pronto pra dar aquele UP nos seus lucros?
Então vamos nessa!
Assim como outras áreas específicas do direito, a locação tem seu lugarzinho próprio na lei.
Tudo que você precisa encontrar sobre locação de imóveis está nessas fontes aqui:
Aí você pode ter tido uma dúvida que eu sempre ouço quando o assunto é imóveis urbanos:
O que é considerado um imóvel urbano?
A Lei do Inquilinato, mais conhecida como LI, responde.
Lá está explicadinho que o que caracteriza um imóvel urbano é a sua destinação (moradia, comércio, lazer, etc) e não a sua localização física (urbano ou rural)!
Sendo assim, a destinação do imóvel pra locação urbana pode ser pra uso:
Os únicos que ficam de fora dessa listinha são as locações de imóveis de propriedade da União, Estados, Municípios, Autarquias e Fundações Públicas.
Diferente daqueles que estão na lista ali de cima, esses imóveis não se submetem de jeito nenhum às normas da LI e sim ao Código Civil e suas leis especiais, não vai esquecer, hein?!.
E não para por aí…
Nem tudo sobre locação urbana você encontra na Lei do Inquilinato…
Quando a destinação do imóvel do seu cliente for relacionado a alguns desses temas abaixo, você usa o Código Civil:
E um detalhe: a locação comercial e de temporada, por exemplo, passam por debates mais específicos.
Por isso, neste post vou cuidar apenas da questão da locação em geral, combinado?
Mas se ainda sim esses assuntos forem muito do seu interesse, deixe um comentário sobre o que mais você gostaria de ver aqui no Blog.
A sua sugestão é muito importante pra mim e pode virar o nosso próximo tema. Já pensou?
Então não deixa de comentar, hein?!
Já morou em casa alugada? Já alugou um lurgazinho bem bacana pra passar férias? Aluga o imóvel do seu escritório?
Se a reposta for sim pra alguma das perguntas, você sabe bem o que é esse tal de contrato de locação, não é verdade?!
Mas não custa refrescar a memória hehe.
Pois então… Locar, como o nome sugere, é quando uma parte concede à outra uso e gozo de um bem, por determinado tempo ou não e através de certa remuneração.
É justamente essa retribuição remunerada que a gente chama de aluguel!
E repare como tem duas partes envolvidas: a que repassa e a que recebe essa remuneração.
Pois então… De fato, no mundo locatício, existem sempre dois lados:
São vários nomes, né? Mas os termos mais utilizados são locador e locatário.
E atenção pra três informações que vou te contar agora:
Ou seja, o locador não precisa ser o dono do imóvel pra poder fazer a locação.
Assim, suponha que a Márcia tenha um apartamento vago que gostaria de colocar pra ser alugado.
Ela então pede ajuda pro João, que tem experiência em alugar imóveis.
Aí pronto, o João, que não é o dono do apartamento, faz a negociação pra alugar o imóvel para o Pedro e fica tudo certinho, não há problema algum!
Em outras palavras, o locatário não vira dono só porque está alugando o imóvel.
Por exemplo, não é porque o Pedro alugou o apartamento da Márcia que ele se torna proprietário do imóvel.
O apartamento continua sendo da Márcia. Simples assim!
Assim, imagine que o Seu João arrendou a fazenda dele pra outra pessoa por problemas financeiros.
Nesse caso, o que o Seu João fez foi só colocar sua fazenda pra locação mesmo. Sem segredos hehe.
Grave esses pontos aí porque são informações bem simples, mas que fazem toda a diferença técnica!
Não é incomum ver clientes que acreditam que o locador tem que ser o proprietário do imóvel pra ter direitos, por exemplo.
Outra coisa que acontece é alguns colegas advogados utilizarem o termo proprietário como sinônimo de locador.
Bom, mas agora que você já sabe desses detalhes, errinhos como os que te contei não vão acontecer no seu escritório ou com seus clientes.
E continua comigo que tem muito mais pra você descobrir!
Quer ter a certeza que você está diante de um contrato de locação?
Então acompanhe este raciocínio comigo do começo ao fim e depois aplique ele pra analisar o contrato em questão.
Pois bem… A lei, de forma geral, não exige uma formalidade especial para o contrato de locação.
Isso quer dizer que o contrato pode ser formalizado tanto de forma verbal como escrita.
A única condição pra isso é respeitar os limites da lei. Mais à frente, você vai ver mais sobre essa questão.
Bom, se pouco importa a forma como o contrato é formalizado, basta que o uso do imóvel urbano seja feito por meio de aluguel pra que a relação jurídica esteja formada, correto?
Bingo! É isso mesmo!
Mas pra além disso, existem 4 traços que todo contrato de aluguel precisa ter.
Vamos a eles:
O contrato é bilateral quando a locação estabelece obrigações para as duas partes da relação.
Ou seja, existe responsabilidade tanto pra quem loca (locador) como pra quem vai utilizar o imóvel (locatário).
Que ver um exemplo?
Em regra, o locador deve entregar o imóvel em boas condições de uso, certo?
De preferência pintadinho, em bom estado de conservação, sem problemas hidráulicos e etc.
(Até por que, do contrário, a vontade do locatário ao chegar na “casa nova” e ver ela de pernas pro ar, vai ser desistir do imóvel e dar um chá de sumiço pro contrato hehe).
Do mesmo mesmo, quando a locação chega ao fim, o locatário tem a obrigação de entregar o imóvel arrumadinho, do jeitinho que recebeu.
Se diz que o contrato de locação é oneroso porque ele permite que alguém use o imóvel pagando um valor por isso (aluguel).
Se o uso do imóvel for gratuito, não é locação! Simples assim!
Então suponha que seu cliente se mudou pra uma nova cidade e lá passou um tempinho no apartamento do amigo pra procurar onde morar em definitivo.
Só que detalhe: o cliente não pagou nada pra usar a casa do amigo dele.
Nesse caso, a gente tem um comodato, que é um empréstimo gratuito de qualquer coisa móvel ou imóvel.
A locação é comutativa já que as vantagens dela são estabelecidas já de cara pelas partes e o negócio não envolve riscos.
Por exemplo, as prestações são certas (por um valor X) e não aleatórias.
Imagine se não fosse assim…
No mês de outubro você pagaria R$1000,00 pelo aluguel do seu apartamento. Aí em novembro, surpresa! O valor da parcela foi pra R$3000,00. Não dá pra viver essa emoção, não é verdade?! 😂
O fato da locação ser não solene significa que a sua forma é livre.
Ou seja, é possível que o contrato seja tanto escrito como verbal, como te contei antes.
Assim, até que dá pra alugar uma casa nova sem toda aquela papelada que deixa a gente louco, por exemplo.
Mas olha… Isso não é, nem de longe, o recomendado! Consegue imaginar o motivo?
Não precisa! Te conto agora a importância da formalização do contrato de locação e do seu registro.
Você viu comigo que o contrato de locação tem forma livre, certo?
A lei não impõe qualquer determinação que ele seja por escrito…
Massss, como o seguro morreu de velho, você não vai recomendar um contrato verbal pro seu cliente, não é mesmo?!
Pensando nisso, eu separei esse tópico pra te mostrar quais elementos você precisa fixar bem os olhinhos na hora de redigir ou conferir o contrato.
São apenas cinco:
1) Objeto
2) Preço
3) Consentimento
4) Prazo
5) Garantias
Confira a importância de cada um deles:
O contrato pode ter como objeto tanto bens móveis como imóveis.
Se o imóvel for urbano, o contrato vai seguir todo na linha da Lei do Inquilinato, exceto quando o assunto for:
Lembra que eu falei deles ali em cima?
Pois é… Só pra reforçar: esses temas ficam por conta do Código Civil.
O aluguel (remuneração) é essencial pra configurar a locação.
Sem ele não existe a locação!
Mas quem define preço e prazo do pagamento dele são as partes.
Claro que, em regra, é a lei que dita as regras sobre tetos e reajustes. Assim, as partes não podem estipular nada em contrário.
Quanto a forma de pagamento, a maioria opta por dinheiro.
Ana, mas o meu cliente pode convencionar uma parte em dinheiro e outra em benfeitorias?
Sim, pode. Só deixe bem redondinho no contrato como vai ser esse ajuste.
No mais, os únicos dois pontos que a lei proíbe sobre o valor do aluguel é:
Tudo anotado?
Então vem comigo conferir os três últimos elementos.
O consentimento de uma pessoa pode ser expresso ou tácito.
Por segurança, sempre recomende ao seu cliente o consentimento expresso (no contrato).
E aqui vale relembrar um ponto que já comentei no início do post.
Não faz sentido exigir que o locador seja o dono do imóvel, mas sim que ele tenha poderes de administração.
Assim, o consentimento sempre deve ser dado justamente por quem tem poderes de propriedade do bem ou de administração, hein!
Em regra, o contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo.
Masss não é pra tanto hehe…
Não existe locação pro resto da vida!
Caso a locação seja maior que 10 anos, a lei exige que o marido ou a esposa do locador dê seu consentimento (autorização conjugal).
Agora quer dicas valiosas sobre prazos em contrato de locações residenciais?
Então grava aí:
Dica nº 1 - Utilize um contrato de locação por prazo igual ou superior a 30 meses
Quando o contrato de locação residencial é fixado por 30 meses ou mais, a lei determina que a resolução do contrato ocorra na data final que as partes acordaram.
Nesse caso, não há necessidade do locador notificar ou avisar o locatário (art. 46 da LI).
Mas, pra não dormir no ponto, muita atenção pra essas duas questões sobre o prazo:
1) Se, ao terminar o prazo do contrato, o locatário continuar no imóvel alugado por mais de 30 dias sem qualquer oposição do locador, a locação fica prorrogada por prazo indeterminado.
2) Ao ocorrer a prorrogação, o locador pode rescindir a locação a qualquer tempo, mas deve conceder o prazo de 30 dias pra desocupação.
E tem outro bônus na locação de 30 meses, se necessário: a liminar de desocupação do imóvel em 15 dias, independente da audiência pra ouvir a parte contrária!
Achou confuso? Então deixa eu explicar mais um pouco…
Qualquer probleminha que o seu cliente locador tiver na desocupação do imóvel pode ser resolvido com uma liminar que obriga o locatário a sair do imóvel em 15 dias!
É isso que a gente chama de ação de despejo por denúncia vazia (art. 59 da LI), que precisa ser ajuizada em até 30 dias após o termo final do contrato.
E só pra reforçar: não é permitida a retomada do imóvel por denúncia vazia nas locações residenciais ajustadas por escrito e com prazo inferior a 30 (trinta) meses.
Por isso, eu nunca indico um contrato de locação com prazo de 12 meses, por exemplo.
É dor de cabeça na certa se o seu cliente tiver problemas com desocupação.
Já nos demais contratos com prazos menores, a retomada sem motivo só pode ocorrer nas hipóteses previstas lá no art. 47 da LI. Se você quiser conferir quais são elas, basta dar uma espiadinha na dúvida 5 ao final do post ;)
Percebeu como é preocupante deixar o contrato por prazo inferior a 30 meses?
Então não esquece de orientar os clientes sobre isso, viu?!
Dica nº 2 - Não aceite multa abusiva na retomada do imóvel antes do vencimento do prazo de locação
Avise ao cliente, seja ele locador ou locatário, como funciona a questão da retomada do imóvel antes do vencimento do prazo de locação.
É um ponto de primeira ordem!
Como regra básica da locação residencial, o locador não pode reaver o imóvel durante o prazo estipulado no contrato.
Masss, se ele quiser fazer isso mesmo assim, aí vai ter que colocar a mão nos bolsos pra ressarcir o locatário com perdas e danos.
Tem exceções à regra, Ana?
Tem sim e te conto quais são logo logo, no tópico sobre as 5 Dúvidas sobre Locação de Imóvel. Se quiser poder dar um pulinho lá pra conferir, mas depois volta pra cá hein hehe.
E essa regrinha não vale só para o locador.
Se o locatário desejar devolver o imóvel antes do prazo do contrato, ele precisa pagar uma multa proporcional, conforme estiver fixado no contrato.
E atenção se o seu cliente for o locatário!
A multa por antecipação do fim do contrato de locação não pode ser abusiva!
Caso a multa seja desproporcional, o juiz pode fixar em bases mais razoáveis, de acordo com o art. 572 do Código Civil.
Essas dicas são muito boas não é mesmo? 😉.
Vamos em frente!
Hoje é quase impossível ver um contrato de locação sem qualquer garantia.
O que você deve ficar de olho na hora do contrato é quais tipos de garantias podem ser exigidas ao seu cliente e de que forma.
Mas isso é molezinha porque a própria Lei do Inquilinato estabelece quais são elas (art.37):
Ah, e não dê bobeira quando o assunto for esses dois pontinhos:
Ponto nº 1 - De jeito nenhum é permitido exigir mais de uma garantia de um mesmo contrato de locação. Não tem choro nem vela!
Quem fizer essa exigência está correndo um sério risco de cometer uma contravenção penal!
A pena pode ser prisão de 5 a 6 meses ou multa de 3 a 12 meses do valor do último aluguel.
Ponto nº 2 - Todas as garantias que eu te mostrei ali em cima se estendem até a devolução do imóvel, ainda que o contrato fique prorrogado por prazo indeterminado.
Tudo certo até aqui?
Então, agora que você já sabe os pontos cruciais do contrato e os cuidados em cada um, eu quero te fazer uma pergunta.
Será que faz diferença registrar no cartório o contrato de locação?
Ficou com a pulga atrás da orelha agora?
Então confere a resposta no próximo tópico. 😉
A resposta é… Depende! E você já vai entender o motivo disso.
Mas, antes de começar, vem comigo ver um direito bem interessante nos contratos de locação residenciais: o direito de preferência.
Ana, e o que é mesmo direito de preferência?
A LI estabelece que o locatário tem preferência na aquisição do imóvel locado em igualdade com terceiros (art. 27, LI).
Trocando em miúdos…
É o direito do locatário (o inquilino) de adquirir o imóvel locado (agora posto à venda), em condições iguaizinhas às oferecidas a outros interessados no mesmo imóvel.
Então, se, por exemplo, o Pedro, que é locador, decide vender o apartamento que era locado pra Renata, primeiro ele deve comunicar a sua intenção a ela.
E, ao fazer isso, o Pedro precisa apresentar pra Renata as mesmas condições de venda que utilizaria se fosse oferecer o apartamento no mercado.
Se o comunicado não ocorrer ou se a venda acontecer em condições diferentes daquelas que foram informadas pra terceiros, principalmente quanto ao preço da venda, o locatário tem duas opções:
a) Reclamar judicialmente por perdas e danos
b) Haver o imóvel locado pra si (adjudicação do bem)
Em outras palavras:
Se o direito de preferência não for respeitado, o locatário pode requerer perdas e danos ou adjudicar o bem contra o “novo comprador” pra fazer valer seu direito.
Massss, vamos tirar nosso cavalinho da chuva porque a coisa não é tão simples assim.
A LI, em seu art. 33, estabelece que pro locatário realizar essas reivindicações é necessário atender 3 requisitos:
1) Depositar o valor do bem e das demais despesas de transferência de propriedade do imóvel.
2) Formular a ação de adjudicação do imóvel no prazo de 6 (seis) meses. Esse prazo começa a valer a partir do momento em que é feito o registro do contrato de compra e venda do imóvel que antes estava locado e agora foi adquirido por terceiros.
3) Fazer a averbação do contrato de locação na matrícula do bem.
Atenção: a averbação deve ser feita no cartório de registro de imóveis, pelo menos 30 (trinta) dias antes de referida alienação e o contrato precisa estar assinado por duas testemunhas.
E aqui que fica no ar uma dúvida de muitos advogados…
Então, de fato, registrar o contrato de locação é condição pra fazer valer o direito de preferência?
Bom, na verdade, a jurisprudência majoritária do STJ entende que são pontos distintos. Uma coisa é uma coisa, outra coisa é outra coisa!
Deixa eu explicar mais um pouco.
A primeira parte do artigo 33 possibilita ao locatário reclamar as perdas e danos sobre o locador.
Nesse caso, a possibilidade é concedida sem nenhuma condição pra propositura da ação.
Só que isso é um pouco diferente na segunda parte do artigo.
É que ela oferece ao locatário a alternativa de adjudicar o bem. Mas, diferente da primeira parte, nessa opção existem condições!
Entre as condições estão a de que o contrato esteja devidamente averbado no Cartório de Imóveis pelo menos 30 dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.
Assim, pra resumir…
Na visão do STJ, a averbação do contrato de locação junto ao Cartório de Imóvel não é requisito do pedido de indenização por perdas e danos.
Só que pro STJ, a averbação é necessária nos casos em que o locatário desejar a adjudicação do bem.
Agora atenção!
Suponha que o locatário preterido no direito de preferência não fez a averbação do contrato de locação, na forma e no prazo legais que eu te mostrei ali em cima.
Nesse caso, ele não pode depois optar entre a ação indenizatória e a adjudicatória, sem chances!
A única opção que você pode dar a ele é o direito de acionar o locador por perdas e danos pra pedir apenas a um valor indenizatório.
Bom, tudo certinho sobre os 5 elementos que não podem faltar no contrato de jeito nenhum?
Então se segura aí que é hora de descobrir como os aluguéis atrasados podem ser cobrados.
E eu já te adianto: não é como o Sr. Barriga fazia na vila do Chaves, viu?!
Pagamento em atraso é uma fria pra qualquer um, não é verdade?!
No caso dos aluguéis, não é diferente.
Mas já foi pior! Antes da Lei do Inquilinato, ter problemas com atraso do pagamento ou encargos da locação era algo custoso e demorado.
Pra você ter uma ideia, primeiro era necessário ajuizar uma ação de despejo pra conseguir a desocupação do imóvel.
Só depois era permitido fazer outra ação pra cobrar os valores devidos.
Dá pra imaginar a dor de cabeça e o tempo que isso levava?
A boa notícia é que isso mudou a partir da LI.
Hoje é possível ajuizar uma ação de despejo por falta de pagamento do aluguel e acessórios e, na mesma ação, cobrar os aluguéis em atraso.
Com isso, muitos advogados deixaram de utilizar a ação específica de cobrança, pura e simples.
Eles preferem de cara propor a ação de despejo por falta de pagamento com cobrança dos aluguéis e encargos.
Maaaas, você está prestes a descobrir que nem sempre essa é a melhor saída pro seu cliente. Já, já te conto o segredinho disso.
E não para por aí…
Você pode se deparar com um locador que se recusa a receber os aluguéis ou que precisa urgente revisar o valor da locação. Já pensou?
Felizmente, tem remédio jurídico pra cada uma dessas situações.
Então vem comigo conhecer as principais ações que envolvem atraso de pagamento de aluguéis.
Se a mensagem de texto cordial e a notificação extrajudicial ao inadimplente foi sem sucesso, esquece!
As medidas cabíveis precisam entrar em ação, literalmente.
E aí, você sabe dizer ao cliente quais medidas judiciais são necessárias?
Vem ver!
Anota aí: se o seu cliente tem um contrato de aluguel todo bonitinho e assinado, ele tem o que se chama no direito de título executivo extrajudicial.
E não sou eu que digo isso hein!
O próprio CPC elenca sobre o que é considerado títulos executivos extrajudiciais, e entre eles está o contrato de locação (art. 784, VII, CPC).
Ana, mas o que isso significa na prática?
Agilidade, não existe melhor palavra pra definir essa resposta.
Isso porque quando o contrato de locação do seu cliente é um título executivo, o juiz pode de imediato intimar a parte devedora pra pagar a dívida em 3 dias.
Nesse caso, o devedor só fica com 3 opções:
1) Concordar e pagar a dívida em 3 dias
2) Discordar e apresentar os valores que entende como devido em 15 dias
3) Não pagar e ser executado
Assim, você vai usar a ação de execução toda vez que o seu cliente (credor):
+
Ficou mais claro agora?
Identificou que o caso é de execução, segue pra documentação.
E nem se preocupe porque eu já separei tudo que você precisa pedir.
Confira a seguir.
Simples. Anota aí:
Dica: De preferência peça ao cliente o envio dos documentos digitalizados. Se não for possível, faça um recibo listando tudo que ele te entregou e, da mesma forma, faça isso na hora de devolver.
Mas não para por aí. Vamos ver tudo que dá pra cobrar nessa ação, pra não ficar nenhum detalhe de fora hein!
Simples! Todos os valores em aberto, inclusive os encargos.
Pra facilitar, observe com o cliente na entrevista se alguns desses itens estão em atraso:
Essas são as cobranças mais comuns em ações de execuções, mas lembre que no contrato podem ter outros valores ajustados e que também podem ser executados.
Por isso, sempre dê uma olhadinha no contrato com calma ;)
Prontinho. Você sabe que a ação de execução serve muito bem quanto o seu cliente tem um título e que é uma forma rapidinha de cobrar diversos valores.
Mas, e se ele não formalizou contrato algum (não tem o título)? Dá pra cobrar algo?
A resposta você confere comigo no próximo tópico. Vem ver!
O cliente chega e diz: “não tenho contrato de locação”. “Fiz tudo na base da amizade, ou seja, na palavra”.
A boa notícia: nem tudo está perdido!
Claro que o melhor dos mundos seria propor a ação executiva pra receber rápido os aluguéis em atraso e encargos.
Só que como o seu cliente não tem o contrato (título), essa alternativa não existe pra ele.
E imagine que seu cliente quer receber só os aluguéis e encargos em atraso e não quer despejar o inquilino.
Só que tem um porém: ele não tem contrato de locação formalizado por escrito, só verbal.
Neste caso específico, a solução é a ação de cobrança pura e simples.
Vamos ver como ela funciona? Bora lá!
A petição inicial da ação de cobrança de aluguéis deve ser acompanhada por esses documentos:
E atenção hein! Você pode e deve solicitar a prova documental e testemunhal, já que neste caso não existe nenhuma documentação formal da dívida.
Fácil. O pagamento da dívida.
Lembre que na ação de cobrança primeiro o juiz deve reconhecer a obrigação entre credor e devedor, já que o contrato “não” existe formalmente.
Neste caso, a ação deve ser voltada todinha ao pedido de reconhecimento de que o seu cliente tem direito a receber aquele crédito.
Dica Importante: Anexe na ação uma descrição detalhada da dívida, com todos os valores que compõem o débito. E lembre de pedir ao juiz pra fixar juros e correção monetária.
Despejar nada mais é do que a ação de retomar o imóvel.
O motivo pra acontecer o despejo pode ser a falta de pagamento tanto dos aluguéis, como também dos encargos da locação (água, luz, iptu, condomínio e etc).
Então, vamos supor que o aluguel esteja todo certinho, mas o condomínio está em atraso.
Nesse caso, o locador pode ajuizar uma ação de despejo por falta de pagamento, mesmo assim.
E atenção! A LI não impõe nenhum prazo pra que seja possível ajuizar a ação de despejo.
Sendo assim, essa ação por ser ajuizada a partir do primeiro dia de atraso do aluguel ou dos encargos.
Essa é a mais comum entre os diversos tipos de ação de despejo. Por isso, vem comigo conhecer um pouco sobre ela através de 3 perguntinhas que deixam todo mundo com a pulga atrás da orelha.
Vai preparar a ação de despejo por falta de pagamento?
Calma aí! Antes, você deve refletir qual vai ser a melhor estratégia para o seu cliente.
Isso porque você pode ajuizar:
ou
Ana, isso faz alguma diferença?
Faz sim, no tempo que a ação vai tramitar.
E quando o assunto é aluguel, isso significa muito!
A ação de despejo junto com a de cobrança de aluguéis e encargos muda o processamento da ação do seu cliente pra uma causa mais complexa.
Assim, mais tempo o seu cliente vai esperar pra receber o imóvel.
Quer uma prova disso?
É só lembrar que um recurso interposto no caso de uma ação só de despejo tem efeito devolutivo, que é a transferência de toda a matéria impugnada para o juízo superior.
Já a ação que cumula dois pedidos, pode ter o efeito devolutivo e o suspensivo (esse último é o que mantém a situação decidida no mesmo estado em que se encontra, até nova decisão pelo órgão superior).
Ou seja, há um duplo efeito!
Muito embora nem todo Tribunal aceite o duplo efeito, só de ter essa possibilidade de discussão nos autos, o processo já demora mais ainda.
Ah, e claro, o advogado da outra parte não vai perder a chance de argumentar, não é mesmo?
Lembre: menos é mais! Melhor um pássaro na mão, que dois voando!
Então você pode ajuizar uma ação mais simples como a de despejo e obter o resultado esperado (que é a desocupação do imóvel) mais rápido.
Aí logo depois entra com uma de execução de título extrajudicial pra cobrar os aluguéis em atraso.
Afinal, o contrato de locação nada mais é que um título executivo extrajudicial (art. 784, VII, CPC).
Sendo assim, nada impede o locador de ser valer do contrato de aluguel (título executivo) pra executar de forma simples e direta o devedor.
O que define o local da propositura desta ação é o contrato, seja ela cumulada ou não com a cobrança de aluguéis e encargos.
Ana, conferi o contrato do meu cliente e não tem nada lá. O que eu faço?
Se não tiver previsão no contrato de foro especial o art. 58, inciso II, da Lei nº 8.245/91, a ação deve ser proposta na comarca em que se localiza o imóvel.
Você deve propor a ação em um dos juízos cíveis da comarca do imóvel.
Isso porque a ação de despejo por falta de pagamento segue o rito ordinário.
Endereçou a sua petição inicial certinho a um juízo cível?
Então agora veja se a petição inicial atende aos requisitos e documentos que a lei exige pra propositura da ação.
Além daqueles básicos dos artigos 319 e 320 do CPC, a petição inicial da ação de despejo por falta de pagamento deve ser acompanhada por esses documentos:
E por último, não menos importante, o valor da causa!
O art. 58, da LI, destaca que o valor da causa deve ser fixado em 12 vezes o valor do aluguel.
Ah e só mais dois detalhezinhos.
Se o seu cliente for locador, abra o tópico da liminar com o pedido de desocupação do imóvel.
As condições pra concessão deste pedido você encontra no art. 59, § 1º, II, da Lei nº 8.245/91 (LI).
Mas se o seu cliente for a outra parte (locatário) e quer evitar que a locação seja desfeita, só existe uma saída: é o que lei chama de purgar a mora.
Ana, e como ele faz isso?
Simples. No prazo máximo de 15 dias, a contar da citação da ação, o locatário deve depositar judicialmente o valor total do débito atualizado.
Isso quer dizer que o depósito deve conter (art. 62, II, da LI):
1) aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação
2) multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis
3) juros de mora
4) custas e os honorários do advogado do locador, fixados em 10% sobre o valor devido, se no contrato não constar outro percentual
Ah, e lembre de avisar ao seu cliente que esse benefício de salvar a locação só pode ser utilizado a cada 24 meses de locação, combinado?
Diferente da ação que acabei de te mostrar, essa aqui é mais rara, mas pode acontecer.
É possível que, um belo dia, o locador não queira receber o aluguel e os encargos ou a quitação do aluguel, por exemplo.
Estranho né? Mas é aquela coisa: a gente vê de tudo! 😂
Aí neste caso, existe uma saída pro seu cliente locatário.
Ele pode ajuizar uma ação de consignação de aluguel e acessórios pra se resguardar.
Mas atenção!
O locatário deve ficar atento ao prazo que a lei estipula pra que ele faça o depósito judicial.
Ou seja, pra que ele consigne os valores devidos.
Esse momento ocorre em 24 horas após a citação do réu, hein.
Então fica de olho na intimação pra avisar o cliente no prazo certinho também.
Ah, e aqui é do mesmo jeito que na outra ação que você viu aqui no post. Ou seja:
Tudo certinho com esses 4 pontos?
Então, por fim, peça ao seu cliente pra registrar todas as recusas do locador (seja por escrito ou por testemunhas).
Isso é uma excelente uma prova e vocês podem precisar.
Pronto, chegamos ao fim das ações de cobrança.
Mas continue me acompanhando de pertinho que a gente tem mais uma ação pela frente: a de revisão.
Existem fatores externos que podem alterar o valor de um aluguel com o passar dos anos.
Essa alteração pode ser pra mais ou até pra menos…
A construção de um shopping, por exemplo, valoriza um bairro. Aí, os imóveis da região também são valorizados.
Por outro lado, algumas situações que acontecem nas cidades podem desvalorizar um imóvel, como defeitos no saneamento básico ou aumento da taxa de violência.
Quando alguma dessas alterações ocorrem no mercado imobiliário, o locador e o locatário podem conversar sobre ela e tentar fazer um novo ajuste no aluguel.
Mas, se dessa conversa nada fluir amigavelmente, a única opção é a Ação Revisional de Aluguel.
Vamos conhecer um pouquinho sobre essa ação então? Vem comigo!
Primeiro de tudo, é importante saber a partir de que momento essa ação pode ser proposta.
A LI, em seu art. 19, informa que só depois de 3 anos de contrato firmado, qualquer uma das partes pode propor a ação revisional do aluguel.
Antes disso, esquece. Não é possível propor a ação.
Assim, imagine que o valor de um aluguel no mercado mudou e não houve consensos entre locador e locatário.
Aí, já sabe: só após três anos da vigência do contrato as partes podem reclamar judicialmente.
Sem segredos!
Assim como na ação de despejo, se não tiver previsão em contrato sobre o foro especial, a ação deve ser proposta na Comarca onde o imóvel esteja localizado.
Prazo e localidade conferidos?
Então, chegou a hora de começar a montar a inicial do cliente.
Além dos requisitos básicos do art. 319 e 320 do CPC, na hora de propor a ação você deve anexar os seguintes documentos com a inicial:
Ah, e tem mais 3 detalhes que você precisa lembrar pra esse momento:
Detalhe nº 01 - Procure informar na inicial qual o valor do aluguel que você entende ser o justo e fundamente isso.
Detalhe nº 02 - O valor da causa é de 12 vezes o valor do aluguel.
Detalhe nº 03 - Como essa ação segue o procedimento sumário, apresente junto com a inicial o rol de testemunhas e especifique se vai ser necessário realizar perícia técnica.
Ficou de olho nesses detalhes? Então, prontinho! Agora é aguardar o resultado.
Se tudo der certo e seu pedido for julgado procedente, o valor do aluguel retroage à data da citação e as diferenças devidas são corrigidas e exigíveis apenas após o trânsito em julgado da decisão.
Ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório e revisionais de aluguel têm quatro pontos em comum que você precisa conhecer. São eles:
1) Foro
2) Valor da causa
3) Citação
4) Efeito dos recursos
O efeito dos recursos a gente mencionou rapidinho, né. Já com a citação talvez seja seu primeiro contato. E os outros dois você conhece com a palma da mão.
De qualquer forma, vamos relembrar de todos que a gente já falou e conhecer melhor a citação, combinado?
É competente pra conhecer e julgar esses tipos de ações o foro do lugar da situação do imóvel, exceto se o contrato eleger outro local.
Além disso, o valor da causa em todas essas ações, como regra geral, correspondem a 12 meses de aluguel.
A única exceção é quando o contrato é ajustado com prazo inferior a 30 meses (verbal ou por escrito) e a extinção da locação ocorre porque está relacionada com o emprego do locatário.
Neste caso específico, o valor da causa é de 3 salários vigentes na época do ajuizamento da ação (art. 58, III, da LI).
Já a citação, de acordo com o art. 246 do CPC, pode ser feita de 5 formas:
E por último, o efeito dos recursos.
Esse ponto é daqueles que você precisa ter na ponta da língua porque pode mudar a sua estratégia de ação.
Lembra que antes eu te falei sobre a ação de despejo ser ou não cumulada com a cobrança de aluguéis?
Então, a regra geral é que pra todas essas ações que eu citei, o CPC atribui só um efeito aos recursos: o efeito devolutivo.
Pra refrescar a memória:
Assim, a sua apelação, o recurso especial e até o extraordinário só são recebidos no efeito devolutivo quando o assunto for qualquer uma dessas ações que eu te apresentei.
É por isso que lá em cima eu comentei que é bem importante analisar se a melhor estratégia pro seu cliente é propor ou não a ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis e acessórios.
Se cumulada, a regra é aplicar os efeitos do art. 520, do CPC, ou seja, efeito duplo (suspensivo e devolutivo).
Isso, por consequência, alonga o tempo do processo do seu cliente.
Existem decisões contrárias a isso, Ana?
Sim. Tem Tribunal que interpreta que os efeitos devolutivo e suspensivo da apelação incidem só no capítulo da cobrança e não do despejo, que teria apenas o devolutivo.
Então, pra não provocar toda essa discussão, muitas vezes é interessante adotar aquela estratégia que comentei antes sobre ajuizar uma ação de despejo e depois entrar com uma de execução de título extrajudicial ;).
Viu só? Você já sabe tudo sobre as principais características em comum das ações que envolvem locação.
Mas não para por aí! Tem uma parte que essencial em todas essas ações: os cálculos.
Vamos conferir? Vem comigo!
Na hora de apresentar os cálculos, lembre de incluir:
Os honorários e as demais despesas processuais você coloca nos pedidos, mas não nos cálculos, combinado?
Conferiu os pontos de atenção no contrato de locação e na hora de ajuizar uma ação?
Então é hora de descobrir a receita do sucesso das ações: os cálculos de aluguéis!
Antes de mais nada, confira o contrato de uma ponta a outra e anote essas variáveis:
Com essas informações na ponta do lápis, você está a meio passo de começar a fazer a mágica.
Depois, é só seguir este passo a passo de duas etapas:
Com esse primeiro passo, você já tem uma visão geral do que foi pago ou não mês a mês.
Feito isso, chegou o momento de calcular quanto vai custar esse inadimplemento das diferenças que foram encontradas.
Depois de seguir esse passo do começo ao fim, o valor total devido vai ser a soma do valor do aluguel corrigido + o valor dos juros e da multa moratória.
Ah, e lembre que é bem importante deixar destacado a soma do total do valor corrigido, dos juros e da multa.
Pronto! E aí, o que você achou?
Apurar tudo isso parece bem tranquilo, mas como você viu, existem diversas variáveis pra ficar de olho na hora dos cálculos.
Se o contrato for de poucos meses, o que é bem difícil de ver, até dá pra arriscar no caderninho hehe.
Masss, se for o contrário, você pode ter tanto trabalho que, no final, vai acabar de cabelo em pé!
Por isso, o melhor é você contar com uma calculadora automatizada pra te ajudar com isso.
Então quer uma super dica de adv pra adv?
Use um software de cálculos!
Eu garanto que com a ferramenta certa você poupa horas de trabalho e evita errinhos bobos que sempre acontecem quando não dá pra contar com a tecnologia.
Não há nada mais essencial que um software de cálculos pra essa ação!
Aqui no CJ, por exemplo, eu faço esse cálculo em alguns segundos e ainda saio com um relatório lindinho pra já inserir na petição inicial.
Isso é uma salvação! Afinal, como viu aqui comigo no post, é requisito básico apresentar os cálculos quando o assunto é aluguéis
Eu garanto que com a ferramenta certa você poupa horas de trabalho e evita errinhos bobos que sempre acontecem quando não dá pra contar com a tecnologia.
E pensa que acabou?
Na na ni na não! Surpresas não faltam por aqui hehe.
Pra fechar com chave de ouro, dá só uma olhada em tudo que o CJ oferece pra aproveitar bem essa oportunidade:
1) Vídeos demonstrando o passo a passo do cálculo no CJ
2) Suporte técnico com especialistas pra auxiliar nos cálculos
3) 📃 Modelos de Petições de diversas áreas, entre eles:
a) Ação de Cobrança de Aluguéis
b) Ação de Despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança dos aluguéis e encargos
4) E o mais importante! 😉 Um software completo de cálculos que já apresenta o relatório prontinho pra anexar na ação
Pode apostar: É só reunir as informações valiosas que estão nesses materiais e correr pra aproveitar essa oportunidade.
Ah, e como prometido, chegou a hora do presentão do CJ pra você deslanchar com ações de aluguel!
Ah, quem não adora um modelinho de petição organizadinho atualizado, não é mesmo?!
Ter uma base é sempre muito bom e poupa tempo precioso de pesquisa!
Foi por isso que separei 2 modelinhos que podem dar aquela mãozinha na hora de preparar as ações:
Pra acessar os dois modelos, é só dar uns cliques aqui.
E caso você precise de algum outro modelo específico, deixe nos comentários qual é o assunto que mais deseja.
O CJ já disponibiliza para os assinantes um banco de petições enorme nas áreas cível, tributária, trabalhista e previdenciária. Você sabia disso?
Pois é, fica a dica porque é maravilhoso!
E não pensa que acabou não hein, por último fiz um quadrinho de Súmulas bancárias pra ninguém botar defeito hehe.
Ele vai ser muito útil na hora da petição. Tenho certeza que você vai adorar.
Pra você fazer atendimentos pra cliente nenhum botar defeito, eu separei aqui as 6 dúvidas mais recorrentes que eles têm.
E se você tiver mais alguma, comenta pra gente aumentar o nosso repertório juntos. 😉
Não tem mistério!
A denúncia vazia é a possibilidade do locador retomar o seu imóvel ao fim do contrato, sem necessidade de apresentar um motivo ou justificativa.
Mas pra exercer esse direito, é necessário que o contrato tenha sido firmado pelo prazo igual ou superior a 30 meses.
Assim, seu cliente locador só tem direito à chamada denúncia vazia, se ele firmou contrato de locação por período igual ou maior que 30 dias.
Bom, eu sempre sugiro 30 meses para os meus clientes. Você pode fazer o mesmo!
Isso porque, neste caso, ao final do contrato, dá para o locador usar a ação de despejo por denúncia vazia.
Com a ação, é possível conseguir uma liminar pra desocupação do imóvel em apenas 15 dias. Aí você evita aquela dor de cabeça que pode acontecer nessa situação.
Já nos demais contratos com prazos menores, a retomada sem motivo só pode ocorrer se acontecer algumas das hipóteses do art. 47 da LI.
Essas situações estão todas descritas na dúvida 5. Dá uma olhadinha lá ;)
Então sempre que possível, recomende contratos com 30 meses.
Simples… A qualquer tempo!
Só que o locatário deverá pagar a multa prevista no contrato, proporcional ao tempo que faltava pro fim.
Mas atenção! Como toda regra tem sua exceção…
Existem duas hipóteses em que o locatário fica desobrigado dessa multa por rescisão antecipada do contrato:
Nessas duas situações, a lei dispensa o inquilino (locatário) do pagamento da multa (art. 26, parágrafo único, LI).
Bom, em regra, só quando o prazo do contrato terminar.
Então, se a locação for firmada com prazo certo, e o locador exigir o imóvel antes, ele vai ter que indenizar o locatário pelas perdas e danos.
Mas assim como no caso do locatário, aqui também tem exceções!
Dá uma olhada nas hipóteses que lei prevê algumas como exceção a essa regra geral:
Em todas essas situações, o locador pode rescindir o contrato de locação de forma antecipada sem responder por perdas e danos.
Além disso, o locador pode retomar o imóvel, em 2 situações especiais:
A resposta está no art. 47, da LI.
Lá, fica claro que nesses tipos de contratos, o locador só vai poder retomar o imóvel em 4 ocasiões:
1) Por conta da extinção do seu contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada com o emprego que ele (locador) exerce.
2) Se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não tenha, assim como seu cônjuge ou companheiro, imóvel residencial próprio.
3) Se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída em, no mínimo, 20% ou se o imóvel for destinado à exploração de hotel ou pensão.
4) Se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar 5 (cinco) anos.
Achou complexo?
Relaxe porque pra ter os detalhes de todas essas hipóteses à mão, não é preciso ter memória de elefante!
Você só precisa salvar o post aí nos seus favoritos e consultar sempre que quiser! 😉
Sem segredos.
É só você lembrar o seguinte.
As despesas extraordinárias são de responsabilidade do locador, como:
E demais hipóteses previstas no art. 22, LI.
Já as despesas ordinárias são por conta do locatário, entre elas, cito as mais comuns:
Pra saber as demais hipóteses da lei, basta dar uma espiadinha no art. 23, XII, da LI, certinho?!
Adicionar um cálculo cível de aluguéis no seu escritório pode aumentar a sua receita!
Aqui você viu direitinho o motivo e ainda descobriu exatamente qual tipo de ação direcionar pra cada caso concreto.
Afinal, você viu neste post comigo:
Depois de conferir tudo isso, você já tem as ferramentas que precisa pra atrair e manter clientes deste mercado imobiliário que está tão aquecido.
Até os cálculos você já domina!
Só vai precisar de uma ajudinha do Cálculo Jurídico pra calcular com precisão e não passar nenhum perrengue
E se ainda ficar uma dúvida na hora, você vai ter todo o apoio de um suporte de especialistas pra te auxiliar e os mais variados tipos de modelos de petições.
Não é demais?!
É por isso que eu foco em me especializar na matéria e entender só a essência do cálculo, porque o restante o CJ faz pra mim.
Contar com um software é mais produtivo, assertivo e tem um melhor custo benefício.
Eu valorizo o meu tempo, afinal ele é o maior ativo do meu escritório.
Por isso, te recomendo o programa. Afinal, sei que o tempo também é ouro no seu dia a dia. Não dá pra perder ele com cálculos, quando você poderia estar advogando, não é mesmo?!
Pois é… Mas bom, mas vou ficando por aqui.
Se você ficou com alguma dúvida sobre o tema ou quer compartilhar algum caso que passou pelo seu escritório, conta aqui pra mim nos comentários.
Vou amar bater um papo com você!
Advogada (OAB-CE 23947) especialista e apaixonada por todas as áreas de Direito, em especial a Cível, Trabalhista e Bancária.
Atua na área técnica do CJ, e adora ensinar! Ela ama café, séries e um bom livro de suspense ou romance.
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