TJ/MG limita retenção em distrato de multipropriedade a 25% Notícia

A 16ª Câmara Cível do TJ/MG reduziu de 50% para 25% a retenção dos valores pagos por uma consumidora que desistiu da compra de frações imobiliárias em regime de multipropriedade. O colegiado entendeu que o empreendimento já havia sido entregue e que o patrimônio de afetação estava extinto, afastando a regra que permite retenção de até 50% das quantias pagas.

O caso envolveu dois contratos celebrados em novembro de 2023 para aquisição de cotas de uma unidade imobiliária em empreendimento turístico, com valor total de R$ 206,8 mil. A compradora havia desembolsado aproximadamente R$ 37,2 mil e, após tentativas de distrato, recorreu à Justiça buscando a rescisão dos contratos e a restituição dos valores, mas os pedidos foram julgados improcedentes em primeira instância.

CDC é Aplicado, mas Tribunal Afasta Vício de Consentimento

Relator do recurso, o desembargador Gilson Soares Lemes reconheceu a aplicação do Código de Defesa do Consumidor aos contratos, destacando o entendimento do STJ sobre a incidência das normas consumeristas em contratos de multipropriedade quando configurada relação de consumo.

Apesar disso, o TJ/MG afastou a alegação de vício de consentimento, pois a compradora não apresentou elementos capazes de demonstrar coação, fraude, induzimento ilícito ou ocultação de informações relevantes pelas empresas. Segundo o acórdão, os documentos contratuais apresentavam informações sobre a natureza da multipropriedade, o valor da aquisição, o número de parcelas e a comissão de corretagem. O colegiado também considerou que a consumidora manteve os contratos por quase dois anos e realizou pagamentos superiores a R$ 37 mil.

Dessa forma, o Tribunal concluiu que o distrato ocorreu por desistência da própria compradora, e não por conduta atribuível às vendedoras, afastando a restituição integral das quantias.

Patrimônio de Afetação Extinto Limita Retenção a 25%

Na análise da cláusula de retenção, o TJ/MG destacou que a Lei 4.591/64 estabelece, como regra geral, o limite de 25% das quantias pagas quando o contrato é desfeito por iniciativa ou inadimplência do adquirente. Embora a legislação permita retenção de até 50% nas incorporações submetidas ao patrimônio de afetação, o empreendimento discutido no processo já havia sido entregue, com habite-se expedido e construção averbada na matrícula.

Para o colegiado, essas circunstâncias extinguiram o patrimônio de afetação e impediram a aplicação do percentual de 50%, razão pela qual a retenção foi limitada a 25% dos valores pagos. O relator considerou esse percentual adequado para cobrir despesas relacionadas à administração e comercialização, levando também em conta a possibilidade de nova venda da fração imobiliária.

Taxa de Fruição é Afastada no Distrato

O TJ/MG também afastou a cobrança da taxa de fruição porque não havia prova de que a consumidora tivesse utilizado efetivamente o imóvel, seja mediante entrega das chaves ou ocupação em algum dos períodos correspondentes às cotas adquiridas. Segundo o colegiado, a simples disponibilidade do imóvel não era suficiente para justificar a cobrança da taxa.

A comissão de corretagem, por sua vez, ficou excluída da restituição, pois a própria compradora havia reconhecido a possibilidade de retenção desse valor.

Ao final, a 16ª Câmara Cível deu parcial provimento ao recurso para rescindir os contratos e determinar a restituição parcial, em parcela única, com retenção de 25%, correção pelo índice contratual desde cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado.

Impacto da Decisão

A decisão estabelece que a retenção de até 50% prevista para contratos vinculados ao patrimônio de afetação não pode ser aplicada quando esse regime já estiver extinto em razão da entrega do empreendimento. O julgamento também reforça que a desistência do comprador em contrato de multipropriedade não implica necessariamente restituição integral, especialmente quando não há comprovação de vício de consentimento ou de conduta irregular atribuível às empresas.

Em casos de distrato imobiliário, apurar com precisão o valor da restituição devida é parte central da estratégia. O Cálculo de Distrato de Imóveis do CJ aplica a Lei 13.786/2018, permite configurar o percentual de retenção conforme a situação do patrimônio de afetação, escolher o índice de correção adequado ao contrato e gerar o resultado final da restituição devida ao comprador.

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