Você pode se tornar o maior parceiro do seu cliente (e ganhar muito por isso!).
É só saber ajudar ele a escolher o melhor financiamento e conseguir ler até as entrelinhas na hora de fechar um contrato bancário.
Pensa comigo, comprar a casa própria é o sonho de muitos brasileiros (de muitos potenciais clientes)!
E o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) existe pra facilitar isso.
Acontece que a realização desse sonho envolve um contrato bancário recheado de detalhes, que o cliente não costuma ler inteiro.
É aí que você entra em cena!
Você pode ajudar o cliente a realizar esse sonho através de um serviço consultivo que dá pra cobrar no ato da análise contratual! 🤑
Só precisa desvendar alguns mistérios que envolvem o Sistema Financeiro de Habitação e os contratos bancários.
A ótima notícia é que pra te ajudar a entender tudo sobre o SFH, analisar o contrato e todas as suas características, aqui está um post completinho.
Olha só quanto conteúdo incrível você vai ver aqui:
Você vai sair da leitura com todo o conhecimento técnico necessário pra ajudar seu cliente a fechar o financiamento e comprar a tão sonhada casa própria!
Ah! De quebra, com o olhar afiado que você vai adquirir, também vai poder oferecer outro serviço da área bancária, as famosas ações revisionais.
Aliás, já fica com a receita perfeita pras ações bancárias aqui nesse vídeo:
Gostei, quero começar o teste agora!
Então, vem comigo descobrir mais sobre as maravilhas do Sistema Financeiro de Habitação.
Pra gente começar a entender o que é o SFH, o primeiro passo é descobrir o que significa essa sopa de letrinhas.
Olha só, SFH nada mais é do que a sigla pra Sistema Financeiro de Habitação.
Como o próprio nome sugere, ele é um programa do Governo Federal que tem o grande objetivo de ajudar os brasileiros a comprarem um imóvel. 🏠
O SFH foi criado há muito tempo, pela Lei nº 4.380/1964, e existe até hoje.
O Sistema Financeiro de Habitação proporciona condições mais adequadas de financiamento em algumas situações. Dá uma olhadinha quais são elas:
Uma mão na roda, né?
Além disso, ele oferece opção de parcelamento de longo prazo com juros reduzidos na hora de realizar o sonho da casa própria.
Dá pra parcelar o pagamento em até 35 anos (420 meses)! 😱
Fora que é possível usar o saldo do FGTS (Fundo Garantidor por Tempo de Serviço) e os depósitos em caderneta de poupança como parte do pagamento.
Isso faz com que o valor da entrada fique bem menor. 🤏
Só que não é todo mundo que pode fazer esse tipo de financiamento, viu?
Já, já você vai ver mais sobre isso…
Antes, tem uma coisa que precisa ficar bem clara pra você: a diferença entre SFH e SFI.
São siglas muito parecidas, né?
Aí não dá outra: muitos colegas misturam as duas e fazem confusão.
Mas pode relaxar que você não vai passar por isso!
Vem cá entender a diferença entre os dois sistemas.
Como você viu antes, SFH significa Sistema Financeiro de Habitação.
Já SFI é a sigla pra Sistema Financeiro Imobiliário.
Tanto o SFH quanto o SFI são sistemas de financiamento que têm o objetivo comum de ajudar o brasileiro com a compra de imóveis.
Apesar de serem parecidos, cada um tem suas características específicas.
Eles são modalidades complementares, já que o SFI foi criado pra atender casos que o SFH não permite.
Pra ficar mais fácil de visualizar as diferenças entre o SFH e SFI, dá só uma olhada nessa tabelinha com todas as diferenças entre cada uma das modalidades:
| SFH | SFI | |
|---|---|---|
| Lei de criação | Lei nº 4.380/64 | Lei nº 9.514/97 |
| Tipo de garantia | Hipoteca ou alienação Fiduciária | Alienação Fiduciária |
| Prazo de financiamento | Até 420 meses (35 anos), mas a definição do prazo máximo é diferente em cada banco. | Até 420 meses (35 anos), mas a definição do prazo máximo é diferente em cada banco. Pra imóveis comerciais o prazo é de até 120 meses (10 anos). |
| Taxas de juros (a.a) | Até 12% a.a | Livre (pode ser negociado) |
| Tipo de imóvel | Residencial (é necessário que possa ser alienado, legalizado e seja livre de ônus) | Qualquer tipo, desde que possa ser alienado, legalizado e seja livre de ônus |
| Limite de financiamento e avaliação | A soma do prazo do financiamento + a idade do comprador mais velho não pode ultrapassar a 80 anos e 6 meses | Sem limite |
| Tipo de contrato | Instrumento Particular com poder de Escritura Pública ou Escritura Pública | Escritura Pública |
| Origem de recursos | SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo), FGTS e programas do governo | Mercado financeiro |
| Uso do FGTS no financiamento | Permitido desde que atendidas as regras do SFH e do FGTS | Não pode |
| Execução e dívida | Se hipoteca: execução judicial ou extrajudicialSe alienação fiduciária: intimação via CRI e consolidação de dívida pelo credor | Intimação via CRI e consolidação de dívida pelo credor |
Percebeu como são sistemas bem diferentes?
Dica: Já coloca esse post nos Favoritos pra voltar aqui sempre que estiver com dúvidas sobre as diferenças entre o SFH e o SFI. 😉
Agora que você já sabe as diferenças, bora saber mais sobre o SFH.
Como você já está por dentro do que é o SFH, bora aprofundar mais no assunto.
Chegou a hora de conhecer as vantagens e desvantagens do programa.
Que tal começar pelas vantagens? Vem comigo!
Uma coisa é fato: o SFH traz muitos benefícios! 👍
Afinal, o programa permitiu que milhares de famílias brasileiras tivessem acesso à casa própria.
Dá só uma espiadinha nas 6 grandes vantagens do programa:
Bora falar sobre cada uma delas?
A primeira vantagem é que o SFH traz uma maior acessibilidade ao crédito habitacional.
Não é mais necessário poupar anos e anos ou até mesmo contrair dívidas fora do orçamento mensal pra comprar um imóvel.
O SFH permite que o brasileiro invista na casa própria com parcelas que cabem no seu bolso.
Isso faz com que a pessoa, em vez de pagar um aluguel, consiga pagar uma parcela do seu próprio imóvel.
Muito bom, né? 🥰
E tem mais! A próxima vantagem é umas das mais queridinhas.
A taxa de juros no SFH é bem menor do que em outras modalidades de financiamento.
Isso porque existe um limite de juros aplicado sobre as parcelas.
O percentual médio de juros do SFH é de 10%.
Além de juros menores, o SFH permite um tempo maior para o pagamento do financiamento habitacional.
O prazo máximo pra quitação é de até 35 anos.
Além disso, dá pra usar o fundo de garantia como parte do pagamento, o que vai dar um empurrãozinho na quitação.
É isso mesmo, o SFH permite usar o FGTS pra quitar parte da dívida!
Dá pra abater o valor da entrada ou quitar parcelas de forma automática.
Ah, e se a compra for de duas pessoas conjuntas, como um casal, é possível somar o saldo do FGTS dos dois compradores.
Mas atenção! Só dá pra usar o FGTS aqui se não estiver usando pra outro tipo de financiamento, viu?
Outra vantagem do SFH é que dá pra usar o programa pra 3 finalidades diferentes:
Muito legal, né? Ele permite o acesso à casa própria de vários jeitos.
Os recursos do SFH rapidinho ficam disponíveis.
Depois de assinar o contrato, é super tranquilo pro dinheiro ser liberado.
Cada banco tem seu prazo de liberação, mas costuma ser super rápido, vai por mim.
Prontinho! E aí, gostou das vantagens? Me conta nos comentários!
Bora ver o Lado B do SFH: as desvantagens. 👎
Como nem tudo são flores, o programa também tem 2 desvantagens importantes:
1. Não dá pra financiar 100% do imóvel. O programa permite o financiamento de, no máximo, 80%.
2. Existe um limite em relação ao valor do imóvel.
Então, é preciso analisar direitinho a situação pra ver se o SFH é a melhor saída.
Agora que você já sabe quais são as vantagens e desvantagens, bora descobrir como funciona o Sistema Financeiro de Habitação?
Vem comigo!
Bom, imagina que você está com o contrato do cliente nas mãos.
Já analisou as vantagens e desvantagens, mas…
Ainda tá na dúvida se o SFH é o match perfeito pro financiamento habitacional dele?
Então, relaxa, porque as incertezas vão acabar agora!
Você vai ver algumas informações bem importantes, além de 3 regrinhas do SFH.
Pra começar, você precisa saber que a Caixa Econômica Federal é a principal intermediária do financiamento.
Existem, sim, outros bancos, mas a Caixa é a que mais realiza o programa.
Além disso, o uso do financiamento pode trazer algumas tarifas pra prestação de serviços especiais, como a tarifa mensal de administração do contrato (limite de R$ 25,00).
Agora, como você viu ali em cima, pra conseguir o financiamento pelo SFH é necessário seguir algumas regrinhas.
E chegou a hora de entender cada uma delas tim-tim por tim-tim, vem comigo!
A regra número 1 é a do valor máximo do imóvel.
Isso mesmo! Não são todos os imóveis que podem ser financiados pelo SFH.
O valor máximo de um imóvel que se enquadra no SFH é de R$ 1,5 milhão.
Além de ter um valor máximo, o financiamento pelo SFH cobre só 80% do valor total do imóvel, incluindo despesas acessórias, como a taxa de corretagem.
Por esse motivo, existe uma porcentagem mínima de entrada de 20% do valor do imóvel.
Ah, lembre que dá pra usar o saldo do FGTS pra ajudar a pagar essa entrada. 😉
Talvez você queira saber qual o prazo de pagamento no SFH.
Olha só, o sistema permite o pagamento em até 35 anos (420 meses).
É um tempo bem grande, pra garantir que as parcelas caibam no bolso.
A taxa de juros máxima permitida é de 12% ao ano, mas a maioria dos bancos aplica a taxa de 10%.
Quem escolhe o SFH como forma de financiamento pode pagar o imóvel em até 420 meses, com uma taxa de juros de no máximo 1% ao mês.
Tudo certo até aqui? 👍
Então bora continuar!
Tem uma coisa que deixa muitos clientes com a pulga atrás de orelha: os famosos contratos de gaveta no SFH.
Vem comigo descobrir como eles funcionam.
Sabe aqueles contratos feitos sem formalidade nenhuma, pra documentar um negócio feito entre particulares, sem o conhecimento da instituição financeira que fez o financiamento?
Pois então, eles são chamados de “contratos de gaveta” e costumam ser usados na compra e venda de imóveis que ainda estão em processo de financiamento.
Pra ficar mais fácil de visualizar, imagine essa situação:
João comprou um imóvel pelo SFH, com financiamento em 35 anos em seu nome, através da Caixa Econômica Federal.
No meio do financiamento, João e sua família ficaram apertados e com dificuldade de manter o que foi combinado no contrato.
Pra não perder o investimento, João decide revender o imóvel pra Maria, e eles fazem um contrato de gaveta, informal e sem registro em cartório.
Maria, então, assume as prestações pendentes.
Como esse contrato de compra e venda foi informal, ele só tem valor jurídico entre o comprador e o vendedor, ou seja, só entre Maria e João.
Por não ter seu registro efetivado no Cartório de Registro de Imóveis, ele não se torna oficial perante o banco.
É como se, pra instituição bancária, a compra e venda pelo contrato de gaveta não existisse. 😮
Ficou claro?
Dica: Ajude seu cliente a analisar o contrato de compra e venda e explique pra ele que precisa ser feito dentro da formalidade e dos trâmites legais, pra não ter problemas no futuro.
Bom, agora que você já sabe como funciona o SFH, que tal entender quais imóveis podem ser adquiridos por esse sistema de financiamento?
No próximo tópico você vai descobrir tudo sobre isso!
Lá na tabelinha, você viu que não é todo imóvel que se enquadra no SFH, não é mesmo?
Isso acontece porque a propriedade precisa ter algumas características específicas, olha só:
Viu só como nem todo imóvel pode ser financiado pelo SFH?
O bom é que agora você já sabe as regras e pode explicar todas elas pro seu cliente, que vai conseguir escolher o imóvel perfeito e comprar pelo SFH.
E por falar em cliente, quem será que pode usar o Sistema Financeiro de Habitação?
Bora descobrir mais sobre isso!
Talvez tenha uma pergunta pipocando na sua cabeça, agora que você já sabe o que é e como funciona o Sistema Financeiro de Habitação…
Ceci, quem pode usar o SFH?
Acertei?! Pode deixar que eu te respondo agora mesmo!
Pra ter direito ao SFH, é preciso se enquadrar nessas características gerais aqui:
Além disso, é necessário cumprir mais 3 requisitos pra poder participar do SFH.
O primeiro requisito é que, no processo de solicitação do financiamento, seu cliente precisa comprovar que consegue arcar com as parcelas.
Pra isso, ele vai ter que comprovar a renda, pra garantir que o valor total de cada parcela seja sempre menor do que 30% da renda mensal.
Por exemplo, se uma pessoa tem uma renda mensal de R$ 3.000,00, a parcela mensal do financiamento dela não pode ultrapassar R$ 900,00.
Além disso, pra poder usar o SFH, a pessoa não pode ter nenhuma restrição de cadastro nas instituições de crédito.
Isso significa que não pode ter o nome negativado nos órgãos de proteção ao crédito (SPC/SERASA) e nenhuma irregularidade junto ao Banco Central ou a Receita Federal.
Por último, pra ter direito ao SFH, o imóvel escolhido pra ser objeto do financiamento precisa estar todo certinho e legalizado.
Pra ser aprovado, ele precisa ser residencial, em área urbana e ter registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Prontinho!
Seu cliente se enquadra nas características gerais e nos requisitos que você viu até agora?
Então ele pode usar o Sistema Financeiro de Habitação!
E por falar nisso, lá em cima te dei o spoiler de que é possível usar o FGTS como parte de pagamento do financiamento, lembra?
Só que, pra isso, também existem algumas exigências… Vem ver!
Concorda comigo que uma das grandes vantagens do SFH é poder usar o FGTS como parte do pagamento do financiamento?
Acontece que não basta ter saldo do FGTS pra usar como forma de amortização da dívida, viu?
É necessário se encaixar em 3 exigências, olha só:
Então, fique de olho pra saber se seu cliente pode usar o FGTS como parte do pagamento do financiamento pelo Sistema Financeiro de Habitação.
Se esse e todos os outros requisitos forem preenchidos, daí é só entrar em ação e começar a transformar o sonho da casa própria em realidade! 🤩
Receber na hora, antes do processo judicial acabar…
O advogado que não gosta de oferecer serviços consultivos, que atire a primeira pedra!
Afinal, esses serviços, como o de análise de contrato bancário, são o pulo do gato pra aumentar os lucros do escritório bem rapidinho!
No caso do SFH, o incrível é que dá pra tanto ajudar seu cliente a descobrir se pode fazer esse tipo de financiamento, quanto analisar o contrato bancário e ver se está tudo dentro dos conformes.
E agora, com tudo o que descobriu aqui sobre o SFH, você vai tirar isso de letra, não é mesmo?
Afinal, esse post revelou todos os segredos e detalhes sobre o Sistema Financeiro de Habitação.
Olha só o que você viu aqui:
Com tanta informação valiosa, vai ser muito fácil ajudar o cliente a realizar o sonho da casa própria e ganhar muito por isso!
E olha, no Cálculo Jurídico a gente gosta de deixar você com a faca e o queijo na mão pra exercer a advocacia e diversificar os seus serviços.
Por isso, o melhor é que você sempre pode contar com o CJ pra deixar toda complexidade de lado na hora dos cálculos!
Mas e aí, ficou com alguma dúvida sobre o tema?
Me conta o que achou nos comentários, vou adorar conversar com você!
Te vejo na próxima!
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Advogada (OAB/MG 193.858) especialista em Processo Civil e fascinada pelas áreas Cível e Tributária.
Atua na produção de conteúdo do CJ. Ela ama assistir séries e ler romances, principalmente quando está acompanhada de uma taça de vinho.
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